合富辉煌2011年5月中融信·翡翠谷的项目整体营销的方案.ppt

1、推货原则 别墅高调入市，提升项目调性 别墅推广先行出街，营造项目“别墅社区”品质环境 首期客源要足，成交率要高 进行充足的客源积累，高成交率，造成热销氛围、开门红形象、提高客户满意度，形成口碑效应 坚决执行体验式营销 首期开盘，严格要求实景样板示范区达到开放条件后，再执行开盘 2、推货节奏 第一期54套联排别墅全部推售 独栋别墅作为项目形象和价格的标杆 带联排别墅去化80%后，借势强推96套花园洋房 别墅先进行销售，洋房晚于别墅销售，充分利用别墅项目形象使洋房价值最大化，使洋房利润最大化 通过别墅价格树立项目价格标杆，实现洋房的高开快跑； 在进行别墅销售的同时，做好洋房客户的积累，尽量减少客源流失量。为二期洋房蓄客积累一定的客户量。 3、价格策略 以项目竞争策略为导向、市场权重比对法为基础预估项目市场价格 我们分物业类型：联排别墅、花园洋房分别找了几个可参照项目，进行权重比较。 别墅包括：中天花园、中天·世纪新城、保利·温泉新城； 洋房包括：中天花园、中铁·逸都国际、黔灵半山、中天世纪新城； 价格策略——联排别墅价格 ? 价格构成 比重 中天花园 保利温泉新城 中天世纪新城 本项目 1 地段价值 0.15 0.12 0.10 0.14 0.13 2 交通条件 0.15 0.14 0.12 0.14 0.13 3 产品设计 0.20 0.16 0.17 0.14 0.18 4 内部环境 0.20 0.16 0.18 0.15 0.17 5 内部配套 0.05 0.04 0.04 0.03 0.02 6 外部环境 0.10 0.08 0.05 0.05 0.07 7 整体规模 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 8 开发品牌 0.10 0.07 0.07 0.07 0.05 ? 综合评分 1.00 0.82 0.78 0.77 0.80 ? 权重系数 ? 0.30 0.40 0.30 ? ? 现行销售均价 ? 13000 11000 12500 12050 修正后各相关楼盘价格Ｐi（注：Ｐi为均价） Pa’＝(0.80 /0.82)×13000≈12683 Pb’＝(0.80/0.78)×11000≈11282 Pc’＝(0.80/0.77)×12500≈12987 Px＝∑Pi’Wi ＝Pa’Wa＋Pb’Wb＋Pc’Wc＝12683×30%＋11282×40%＋12987×30% ≈12214元/㎡ 价格策略——花园洋房价格 修正后各相关楼盘价格Ｐi（注：Ｐi为均价） Pa’＝(0.80 /0.85)×5400≈5082 Pb’＝(0.80/0.81)×6200≈6124 Pc’＝(0.80/0.82)×8000≈7805 Px＝∑Pi’Wi ＝Pa’Wa＋Pb’Wb＋Pc’Wc ＝5082×20%＋6200×30%＋7805×50% ≈6779元/㎡ ? 价格构成 比重 中天花园 中铁逸都国际 黔灵半山 本项目 1 地段价值 0.20 0.18 0.16 0.19 0.18 2 交通条件 0.15 0.14 0.10 0.13 0.14 3 产品设计 0.20 0.16 0.18 0.16 0.18 4 内部环境 0.15 0.12 0.13 0.14 0.13 5 内部配套 0.10 0.09 0.08 0.07 0.06 6 外部环境 0.10 0.07 0.07 0.08 0.06 7 整体规模 0.05 0.04 0.04 0.03 0.02 8 开发品牌 0.05 0.05 0.05 0.02 0.03 ? 综合评分 1.00 0.85 0.81 0.82 0.80 ? 权重系数（Wi） ? 0.20 0.40 0.40 ? ? 现行销售均价 ? 5400 6200 8000 ? 价格策略——底TOWN价格 修正后各相关楼盘价格Ｐi（注：Ｐi为均价） Pa’＝(0.80 /0.82)×13000≈12683 Pb’＝(0.80 /0.77)×9000≈9351 Pc’＝(0.80/0.76)×7500≈7895 Px＝∑Pi’Wi ＝Pa’Wa＋Pb’Wb ＋Pc’Wc ＝12683×20%+9351×35%＋7500×45% ≈9185元/㎡ ? 价格构成 比重 中天花园 中铁逸度国际 中天世纪新城 本项目 1 地段价值 0.15 0.13 0.10 0.14 0.14 2 交通条件 0.15 0.14 0.12 0.14 0.13 3 产品设计 0.20 0.16 0.17 0.12 0.19 4 内部环境 0.20 0.16 0.17 0.13 0.18 5 内部配套 0.1 0.