同策2010年1月合肥信地城市广场市场的研究及的项目发展的报告.ppt

我国GDP一季度增长 6.1%，二季度增长 7.9%，三季度增长8.9%。国家统计局预计：四季度GDP增长将会更快，很有可能超过9.8%，反映投资情况的城镇固定投资增长率和反映消费情况的社会消费品零售总额增长率均有明显的回升。 国际经济失衡模型 项目在开发的不同阶段，定位应有三个层次的深化 婴儿产品 办公 可以包装成明星产品，但是目前缺乏展示、包装、推广的单位 婴儿产品 商业 由于体量大，部分一房产品会因为房源位置和使用空间较小、部分三房产品因为房源位置和较高的总价，产品价值会稍低 金牛产品 产品的稀缺性和高附加值使得LOFT主体都是明星产品 明星产品 LOFT 二房设计对于小户型公寓客户而言没有更多的吸引力，体量大、高于一房的总价使得其去化有较大的压力 瘦狗(问题)产品 一房在功能能够满足小户型公寓客户需求的基础上，其总价优势使得其更具操作灵活性 金牛产品 小户型公寓（单身公寓+酒店式公寓） 二期住宅客户仍以区域客为主，对130㎡左右常规舒适性三房总价承受能力不高 瘦狗(问题)产品 90三房功能满足性强，且由于控制面积，总价压力也不打 金牛产品 住宅 价值分析 价值界定 产品分类 产品梯度梳理 在产品价值界定的基础上，制定推案策略及各产品推案时间节点 产品推案策略 以明星产品先期入市，形成开盘热销的局面，顺利启动二期项目； 中期结合市场变化和项目实际情况交替推出明星产品、金牛产品和瘦狗产品； 婴儿产品通过一系列的包装推广，成为明星产品，最后推出。 ○ 2010年 2011年 2月 4月 6月 8月 10月 12月 5#LOFT 2#小户型公寓 1#办公 商业 3#住宅 4#住宅 各产品推案时间轴 3月28日 产品定价思路 小户型公寓 市场比较法 总价卡位法 作为总价敏感性产品，以总价卡位法定价，同时通过考虑竞争，以市场比较法进行价格修正 住宅 选取直接竞争项目，对比区位、项目、产品各属性得出参考权重，推导出本案目前的合理入市价格 市场比较法 LOFT 选取外区域参考项目LOFT与小户型公寓的对比系数，同时结合本案自身产品特点和区位属性进行修正，推导出合理的入市价格 产品系数法 办公 选取直接竞争项目，对比区位、项目、产品各属性得出参考权重，推导出本案目前的合理入市价格 市场比较法 商业 作为价格差异性明显的商业产品，首先参考区域内商业售价，依据市场比较法定价；而商业定价较常采用的租金返算，由于目前区域零售消费氛围还有待改善，目前的租金水平偏低，不具参考性 市场比较法 28 340/340 — — 售完 1栋24层 2栋11层 3.72 3万 2008-12-18 国轩新苑 135 135/506 24-51 6000 40-85 公寓、1-5层商业办公 5.2 5.49 2009-12 中商一环铭座 25 455/522 45-48万 7300 63-68 ㎡一房 92-101 ㎡两房（售完） 133-165 ㎡三房 3栋，一层商业 2-30层住宅 2.33 4.5万 2008-6-29 金色梧桐 15 242/287 76-85万 6000 97 ㎡两房（售完） 132-141 ㎡三房 1栋24层高层 2栋11层小高层+1-2层商业 1.57 3.4万 2008-8-6 欧鹏府邸 5.2 3 2 容积率 站 前 板 块 板块 — 1237 / 1288 2994/3047 成交套数/ 推出套数 案名 开盘时间 总建 (m2) 产品类型 在售产品及户型面积 （m2） 目前报价 （元/m2) 主力总价 （万元） 月均去化速度 （套/月） 利港银河新城 2007-9-8 51万 多层、小高层、高层 三期小高层 85-111m2 5400 48-55 107 天目未来 2008-10-17 18万 11栋18～27层高层 在售4#、5#、6#、8＃118、120m2三房户型 5600 60-70 85 构峰源公寓 预计2010.2 3.8万 2栋，1-4层商业 5-32层住宅 49㎡一房 85-95㎡两房 116㎡三房 待定 待定 — 合肥市新站区站前板块项目基本信息 【项目整体规划】 首个真正纯粹的Art Deco风格城市公寓 ，建筑外立面线条流畅简洁，强调对称构图 两梯六户一字排开 3栋30层高层 一层商业，2-30层住宅 绿化面积较少 金色梧桐 400平米豪华入户大厅，挑高5.4米； 外立面石材干挂+落地玻璃幕墙； 层高3.2米；无天然气 户型方正、南北通透 新古典主义蝶式建筑，立面线条分明，现代简约，观光电梯 户户空中庭园/入户阳台、奇偶层阳台错开、落地凸窗 园林空间丰富，绿化层次感强，户型方正实用布局合理 产品细节 社区规划 单幢高层公寓，1-2层商业，3-5层局部办公 板式建筑 2栋楼，一栋24层，一栋11层，正南