同策2010年02月24日上海汇景天地营销的策略的报告.ppt

开篇 最重的政策靴子落地 项目所处的南卢湾板块缺乏热点炒作，整体价格不高，与世博滨江和北卢湾区域相比处于价格底谷 项目-客户定位匹配 客户定位 营销节点与销售目标 产品分析 开发商品牌能给与客户品质和信心 配套体现了项目居住舒适度 奢华的户型设计是豪宅的一个亮点 园林体现了居住的舒适度 特色的产品，能提升项目的附加值 园林 高价值产品 自然人文资源 城市资源 特色物业服务 会所 配套 户型 开发商品牌 能体现客户的尊贵 作为高端项目会所的功能必不可少 人文自然资源也是高端客户在购买物业是较为重点考虑的因素 城市资源是高端客户较为看重的资源 价格策略》1.项目权重 5% 20% 10% 100% 20% 10% 10% 10% 10% 5% 可比案例可借鉴度权重系数评定 海珀日晖 在整体景观资源、地段特点上，与项目有较大的相似性 恒盛品牌、社区规模大，而且临近本案，对本案有较大威胁 尚海湾 价格策略》2.选取竞品 25% 100% 75% 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 本案 9.95 9 8 11 11 11 11 9 9 10 尚海湾（0.25） 10.95 12 11 11 12 11 11 9 10 12 海珀日晖（0.75） 综合打分 高价值产品（0.05） 户型（0.05） 园林（0.1） 配套（0.1） 会所 （0.1） 开发商品牌（0.1） 特色物业服务（0.1） 自然人文资源（0.2） 城市资源（0.2） 项目 本案于海珀日晖、尚海湾的综合分数是10：10.95：9.95，以此分值作为基价考虑，再做以实况微调； 价格策略》3.权重评分 58447.48858 10.95 64000 海珀日晖（75%） 59374.49806 本项目参考价格 60301.50754 实际参考价格 9.95 权重系数 60000 成交价格 尚海湾（25%） 　 用于本项目低区被高架阻视，无景观优势受外界干扰较大，建议在基准均价基础上适当降低10% 54000元/m2 定性微调： 价格策略》4.定性调整 低区公寓定价 76712.32877 103.5 84000 海珀日晖（75%） 73532.04378 本项目参考价格 70351.75879 实际参考价格 99.95 权重系数 70000 成交价格 尚海湾（25%） 　 本项目中区受高架噪音影响，且东南方有住宅干扰，建议在基准均价基础上略降5% 70000元/m2 定性微调： 价格策略》4.定性调整 中区公寓定价 91324.20091 103.5 100000 海珀日晖（75%） 85863.10548 本项目参考价格 80402.01005 实际参考价格 99.95 权重系数 80000 成交价格 尚海湾（25%） 　 定性微调： 本项目高区双重景观优势，利润主要来源建议在基准均价基础上上调5% 90000元/m2 价格策略》4.定性调整 高区公寓定价 公寓式办公定价思路 目前上海典型公寓式办公与周边普通住宅项目价格系数 通过相似权重修正确定本案系数 确定本案公寓式办公价格 酒店式公寓价格策略 该案住宅体量约8.5万㎡，分三期开发；其中1、2、3、6号楼的公寓已售罄； 目前在售的是08年7月推出的5号楼酒店式公寓，73-76㎡一房和128-134㎡二房，共138套，目前成交105套。 1号楼18层 2号楼20层 3号楼22层 6号楼20层 5号楼25层 远中风华园 远中风华园公寓式办公成交均价较周边普通 住宅溢价达3％ 5号楼一房成交均价（装修标准：5000元/㎡ ）：50888元/㎡ 5号楼一房成交均价（毛坯）：45888元/㎡ 周边公寓二手房价（毛坯）：44500元/㎡左右 公寓式办公/普通公寓价格对比系数：45888/44500≈1.03 前期普通公寓已售罄，因此选择面积与公寓式办公接近的二手房两房对比 上海远中静安房地产有限公司 开发商 公寓式办公138套 总户数 4.3元/㎡*月 物业管理费 8.5万㎡ 住宅建筑面积 静安 所处位置 10万㎡ 总建筑面积 高层、小高层，三期规划推出别墅 建筑形态 3.5万㎡ 基地占地面积 市区案例研究 8元/ ㎡ *月 物业管理费 上海紫宝房地产开发有限公司 开发商 45 - 150 ㎡ 单套面积 售罄 销售情况 325 套数 1-3层：商业 ；4-29层：精装修公寓 建筑楼层 精装修 交房状况 一幢主楼，一幢副楼和三层裙房 建筑形态 2009.3 交房时间 2008.4 开盘时间 4.6 容积率 静安北静安板块 所处位置 江宁路396号 (武定路) 项目地址 静安紫苑 项目名称 公寓22567m2 商业5298.53 m2 办 公 6933 m2 静安紫苑 项目位于南京路CBD中央商务圈