同策2011年保利合肥香槟国际营销的的策划的报告.ppt

检查单 专业的拜访执行人，专业的服务评估 第三方监管- 陌生拜访 同策案场监管体系 远程监控 同策案场监管体系 THANKS 共铸成功，同创梦想 * 样板展示体系——通往样板房的软景营造 垂直多重绿化+多重色彩对比+情趣化道具营造出超乎客户期望的生活环境 精细化的绿化理念， 小尺度上注重植物层次的搭配！ 更多采用大量的软景 样板展示体系——完整标识体系与围板 完整精致的标识体系、围板制造内部封闭舒适展示空间 看房通道装饰画 看房通道 样板展示体系——细节化的看房通道 样板展示体系——角色演绎共鸣的样板房 男主人的“势力范围”—书房、客厅 女主人的“势力范围”—卧室、更衣间、起居室 花季少女 “天使花园”—学业、交友、成长的烦恼 小超人的“开心乐园”—游戏空间的延伸 1 2 3 4 角色演绎——爱是无声的语言——点滴岁月，暖暖亲情 样板展示体系——角色演绎共鸣的样板房 人性化细节——精神入住——体贴、互动 相框里的留言 入门换鞋套处配饰可直接茶饮 品质体验 现场执行 推售策略 现场传播，刺激客户品质认同 攻坚阵法，高效的业绩保障体系 战术组合，细化执行分解动作 整体营销执行策略——三线出击 推售策略 综合分析(产品-市场-保利) 制定核心推售战略 基于战略目标下的战术 战术分解执行 确定整盘推售节奏和首推区域 推售策略思路 综合分析(产品-市场-保利) 制定核心战略 基于战略目标下的战术 战术分解执行 确定整盘推售节奏和首推区域 综合分析——产品形象价值评估 最好 好 较好 一般 较差 产品价值 市场价值 高 高 低 中端产品，产品价值较高； 区域客户需求明显，高市场价值产品。 高端产品，产品价值高； 区域高品质产品，未来引导发展潜力大，市场价值较高。 中低端产品，产品价值常规，有朝向硬伤，但部分景观尚可； 基础客户关注度较高，但溢价低，市场价值较好。 主线产品 标杆产品 跟进产品 因城而异 因地制宜 关注品牌落地 在宏观环境严峻 市场成交收缩 高端市场容量小 目前市场成交刚需占绝对比重 考量二：市场 考量三：保利 综合分析(市场-保利-产品) 制定核心战略 基于战略目标下的战术 战术分解执行 确定整盘推售节奏和首推区域 保利香槟系 城市高端住宅 中型户型为主 西、南侧硬伤产品 考量一：产品 高举高打，平价入市 以热销产品快速启动市场，高端产品放大利润 结合三个考量，本案的推售战略 我们的目标：速度、利润、品牌形象的完美结合 综合分析下的推售战略 前期时间节点关键 六月启动推广 品牌与项目 项目形象 造势 话题 全城热点 产品推广 接待客户 渠道拓展 蓄水 话题 登记 参观 预约 筛选 前4个月进行市场推广是整盘关键期 业务进行的市场渠道，客户积累是重要一环 客户积累蓄水、客户渠道的开发和维护，是为后期销售执行期奠定坚实基础 十月售楼处样板房 综合分析(市场-保利-产品) 制定核心战略 基于战略目标下的战术 战术分解执行 确定整盘推售节奏和首推区域 基于战略指导下的战术 2011.6 2011.10 2011.11下旬 开盘 客源把握 精确导入 营造市场 开盘必胜 前期深耕 专业执行 优质优价 高端引领 定位明确 整盘平衡 重点明确 价量平衡 快速去化 节奏控制 保证有力 坚决做高 战术明确 目标完成 综合分析(市场-保利-产品) 制定核心战略 基于战略目标下的战术 战术分解执行 确定整盘推售节奏和首推区域 战术分解执行 综合分析(市场-保利-产品) 制定核心战略 基于战略目标下的战术 战术分解执行 确定整盘推售节奏和首推区域 一期 二期 三期 推售分期 目的：前期品牌形象入市，抢占高市场份额， 保留产品形象提升空间 目的：前期形象基础上，中期全力冲击 市场，形象价值全面升华，快速回笼资金 目标：项目后期，热销产品享受整盘溢价 方式“热销产品先期入市，抢夺目前刚需 客市场，试探市场形势 方式：高端+热销产品，全面收获项目 溢价，实现利润升华 方式：主力推售中高端产品，迅速提升 价值，少量热销产品/价格掩护 一期 二期 三期 综合分析(市场-保利-产品) 制定核心战略 基于战略目标下的战术 战术分解执行 确定整盘推售节奏和首推区域 首推区域 策略核心： 选取外围常规价值房源，保留形象和 价值提升空间； 适量推售，稳中求胜； 开盘高比例去化，市场引爆成为热点； 加推楼盘预案； 开盘时间 推售产品 货量 合计 2011.11 5#、8# 75-85㎡ 132套 90-100㎡ 132套 110-120㎡ 68套 130-140㎡ 68套 400套 6#待加推 75-85㎡ 132套 90-100㎡ 132套 262套 首推区域 首推区域 待加推 实现本年度推盘