广西北海顺天泰大厦营销的策略89PPT2009年.ppt

上业顾问地产机构 2009.7 项目操盘思路——从商业运作和住宅品质两方面提升产品价值，并以商业带动住宅。 本项目裙楼商业的运作，对拔高项目形象，提升住宅价值及树立企业口牌都有重要的意义。建议在项目营销中，以商带住，做好商业定位与包装，形成并提升项目的商务价值，从而带动项目形象提升及住宅销售。 本项目商业定位思路 本项目裙楼商业的运作，对拔高项目形象，提升住宅价值及树立企业口牌都有重要的意义。为兼顾商业的租售收益和配套功能，我们对商场招商的思路有： 本项目底商共四层约一万平米，体量适中，建筑形态适于经营超市、百货零售、餐饮、专业市场、娱乐休闲等各种业态，但不便于分割，以上业态都需成规模经营。 超市是最有助于提升项目品质的业态，但租金较低，难以实现利润最大化。 餐饮是实现利润较高的业态，但需考虑对楼上住户的影响。 根据项目周边有建材、家居等专业市场存在的情况，可以考虑与这些市场形成联动，引进相似或相关联的业态。比如家电专业市场：如苏宁电器、国美电器； 另一种思路，兼顾楼盘档次的拔高和商业租售利润的提高，注重商业业态的丰富、时尚特征。可以考虑做成美食、娱乐综合体，集特色餐饮、购物休闲、娱乐健身于一体。 综合体方案一： 一楼部分：零售店铺、特色餐饮 一楼部分+二、三楼：中型超市 四楼：中大型餐饮店、娱乐会所等。 综合体方案二： 一楼：特色餐饮、部分零售、便利店 二楼：中大型餐饮店 三、四楼：娱乐会所 关于商业管理的思路 商业管理包括物业管理和经营管理两个功能不同的职能，物业管理为商业经营者与消费者创造舒适的营商和消费环境，经营管理为经营者提供良好的经营条件。 我们建议项目必须聘请一家经验丰富的物业管理公司作为物业管理顾问，协助贵司的管理机构进行管理。若裙楼商业作为持有物业进行招租经营，还需要成立专业的商业管理公司，对商场进行统一经营管理，有利于保持商场的长旺不衰，提高经营商家的经营信心。 项目产品建议： ■ 楼盘外立面以庄重、典雅的浅色调为主，注重品质感； ■ 设置合理的交通线路，使车辆可以便捷到达公寓入口处； ■ 入口大堂需留出宽敞空间，进行高标准装修，营造品质感； ■ 入口大堂应具备一定的信息服务和商务服务功能； ■ 入口大堂应具有会客功能； ■ 四层屋顶平台建议进行屋顶绿化，并留出休闲区； ■ 楼宇内外应设立易辨识且具品质感的标识系统。 楼盘交付标准建议： 毛坯VS装修 当前，北海楼市除枫林蓝湾等个别项目外，均为毛坯交房； 许多外地客户购买房屋以后，是将它委托给一些中介机构进行装修； 投资客户用于出租的房屋装修标准较低，通常200-300元/平米就能完成住宅装修； 对于商务型客户来讲，提供一定标准的装修是他们必需的； 商务型客户的装修标准要求相对不高，一般只需满足使用功能； 若按装修标准交房往往会延迟交房时间，且客户的标准难以统一。 综上所述，建议本项目可以毛坯交房，但提供委托菜单式装修服务。 特色物业服务建议： 针对商务型度假公寓的定位，建议在传统物业服务基础上，提供以下特色服务： ■ 商务服务。包括车船票预订、打字、复印、邮件收发、办公用品代售等； ■ 接送服务。配备专门车辆用于接机、接车； ■ 商务用品租赁服务。包括车辆租赁、电脑租赁等； ■ 旅游用品租赁服务。包括自行车、帐篷、钓鱼杆、体育用品等的租赁； ■ 商务书吧。提供租书和休闲阅读； ■ 保险箱服务。为楼内人群提供贵重物品保存； ■ 空置房屋托管。按客户要求提供空置房屋的卫生保洁或委托租赁服务； ■ 组织商务沙龙。为楼内客户提供联谊。 第三部分 营销推广思想 营销——见风使舵 营销，需要打动我们想要打动的人 营销，需要打动值得打动的人 营销，需要把握打动人的最佳时机对人的行为特征的把握，就是对营销的把握。 第三部分(营销推广篇) 项目品牌形象设计 销售策略 价格及推盘策略 总体营销推广思想： 以商带住。 针对北海房地产市场而言，项目住宅部分销售不存在大的难题，关键在于如何卖出价值，实现利润最大化。项目销售价值的体现，商业运行占据重要影响，其次是住宅部分品质影响。 对商业部分进行包装，同步招商，利用商业包装形象和招商的进度信息烘托项目商业氛围。利用商业氛围推进销售价值提升。 做好产品品质，花小钱做大事，主要在于建筑细节品质的把握和包装形象上，塑造产品品质影响，不仅利于提升项目市场口碑促进销售，也利于企业在北海的市场影响和可持续发展。 九、项目品牌形象设计 项目案名： 对于案名的考虑，需满足以下几个条件： ■ 能表现北海作为海滨城市的特征； ■ 能表现北海城市景观特征； ■ 能表现项目所在市中心区域特征； ■ 能表现项目作为商务型公寓的定位；