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总第004期 休闲地产及相关休闲服务配套产业 市场调研报告 (2008年9月-2008年10月) 2008年10月摘 要 从宏观层面看： 据国家统计局发布信息显示：2008年前三季国内生产总值（GDP）同比增长9.9%，比上年同期回落2.3个百分点，其中第三季度增幅则已降至9.0%。9月份CPI延续了下半年以来的回落势头，涨幅降至4.6%。 据高盛、摩根士丹利、IMF等权威机构发布报告，他们均预测2008年中国GDP的增长将低于10%,而CPI涨幅将低于7%。 2008年下半年开始，经济下行压力明显增加。另外，美国的次贷危机所引发的全球性的经济衰退已经开始显现，2009年，欧洲和日本经济有可能增速低于1%甚至陷入衰退，中国经济在创下2003－2007年持续五年平均10%以上的高增长后，可能步入一个较长周期的下行通道。 面对国内整体经济的下滑趋势及国际动荡多变的金融局势，国家宏观政策也正在发生变化，从上半年侧重于防通胀，到如今已转变为首防经济下滑、力保增长和维护金融系统的稳定。短期内连续的“两率双降”，近期国务院会议也提出了降低房产交易税费、促进居民购房等提振政策，我们认为这是政策的“拐点”，标志着告别四年来从紧调控政策，转入新一轮的降息通道，对于宏观经济、楼市、股市都是一个绿灯。 从房地产业看： 当前中国的房地产已经不可避免地步入了调整周期，而不管是短期还是中期调整，我们都倾向于预测市场低迷的持续势头将不少于18个月。由于市场基本面依然保持完好，我们预测国内房地产市场下跌的程度不会太大。2008年的房地产行业可以用三个特点来概括：市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金链条偏紧。 当前房地产遭遇到的最大问题首先是需求的萎缩，市场观望气氛浓烈，消费者价格预期显著下移，因此无论是房价还是地价，均面临严重的下行压力，销售放缓和销售利润下滑不可避免，尤其对于位于郊区、不作为第一居所、面积大、总价高的高端物业将普遍面临滞销的风险。 虽然当前受到调控，但中国经济增长的势头依然强劲，中国城市化的进程不可阻挡，以首次置业和改善居住的二次置业为主体的自住型刚性需求依然强劲，因此我们判断当前房地产的基本面依然保持良好，调整将会触底并为下一次的经济繁荣做准备。 总体而言我们认为，无论是来自市场的观望情绪，还是企业内部的资金压力，都决定了开发商必须加速商品房销售周转，尽快回笼资金。行业龙头万科已率先在全国范围内实施降价策略，迄今收效良好，因此我们认为降价策略将会成为2008年以来最有效最普遍采用的策略。 从区域市场看： 三亚：保持了今年以来的持续高温势头，房地产市场成交量和均价同时上升。 丽江：近两个月的房产成交量出现大幅下降，成交均价也有一定幅度的下跌。 恩平：房产交易量价齐跌，与年初相比，成交量下滑近五成。二手房成交量超过一手房成为市场主流。 从旅游市场看： 今年十一黄金周无论是旅游人次和旅游收入较2007年都有两成以上的增幅。三亚旅游客源渐趋多元化，人均消费增加，但境外游客逗留天数下降。十一期间丽江游客量高达21万，玉龙雪山成为大热景点。进入丽江的车辆和航班同时录得历史新高。酒店客房入住率在94%以上。而在恩平，旅游景点的游客量和收入同比增长三成。 从酒店业市场看： 根据最新调查显示，全球酒店入住率普遍下滑，入住率最高的地区在中东，达75.3%，其中迪拜的酒店入住率保持在85.3%，平均每间客房收益321美元。在国内，金典集团计划与红树林费尔蒙酒店集团合作在海棠湾建中国首家七星级酒店。而在广州珠江新城，朱美拉集团亦与高德置地签约拟建包括七星级酒店、写字楼、商业卖场与公寓为一体的核心CBD，其中的朱美拉公寓现已广告上市预备发售。 目 录 一、休闲地产宏观政策信息 5 （一）贷款利率4年来首次下调 房地产和股市将受益 5 （二）央行银监会下文:金融机构不得放贷给开发商买地 5 （三）国家发改委：全国商品房销售面积出现下降 6 （四）广州今年上演多次退房风波 7 二、休闲地产区域与行业动态分析 8 （一）三亚地区 8 1．1-8月份三亚市房地产市场运行分析 8 （1）新建商品住房供给与销售情况 8 （2）新建商品住房销售和购买对象情况 8 （3）不同套型新建商品住房成交情况 9 （4）不同价位新建商品住房供求结构情况 9 2．重点项目动态 10 （1）开盘7天半山半岛销售额达5.2亿 10 （2）章子怡代言三亚凤凰水城 10 （二）丽江地区 11 1．丽江房地产成交情况 11 2．小结 12 （三）恩平地区 13 1．恩平地区3-9月房地产交易情况 13 （1）3-9月江门地区楼市成交量与均价 13 （2）三房户型仍是销售主力 14 （3）二手成交量反超一手成市场主流 14 2．重点项目监测 14 （1）黄金周鹤山十里方圆总成交额过亿元 1