恒通嘉信2008年北京陶然亭商业的项目构想.ppt

第三章　 区域内项目分析 * 三、富力●信然广场 三、富力●信然广场 * 1、商业体量大，无法做到专业、专一业态定位，导致后期经营混乱； 2、目前富力 摩根写字楼出售、出租情况较差，两年来仍然不足50%，说明周边市场的办公氛围，并严重影响该项目商业业态的后期经营； 3、北侧道路为福利信然自建道路，死胡同导致客流的稀少； 三、富力●信然广场点评 第三章　 区域内项目分析 * 四、中海.紫御公馆 销售面积：1号楼一二层底商3000多平米 （其余楼盘未开始销售） 地理位置: 崇文区南二环陶然桥向东200米 商铺类型：商业街商铺（一二层） 销售面积区间：100-280平方米 价格区间： 22000-29999/平方米 销售进度：36%（共18套，已售5套） 第三章　 区域内项目分析 * 项目定位 将相尊邸，国脉私府 商业价值定位 将成为北京南北中轴路的大动脉 区价值定位 珍稀内城核心地段 一个北京未来内城核心绝版的豪宅社区 四、中海.紫御公馆 第三章　 区域内项目分析 * 四、中海.紫御公馆 * 四、中海.紫御公馆 目前在售商业为1号楼底商，面积均在200平米左右，共计 套，均价在25000元/平米； 1、 独立高档小区，周边无其它高档住宅项目，导致底商为自用型商业； 2、 周边无高档项目客群支撑，导致该项目商业售价价格区间仅为： 22000-29999/平方米，且目前来看销售缓慢。 四、中海.紫御公馆商业点评 第三章　 区域内项目分析 * 五、本案周边临街型商铺调研 　　本案周边临街型商铺分为两个部分，以南二环陶然桥为分界点，分为南北两个部分，具体商铺的量化指标请见下表： * 分类 数量 规模 代表 租金（日） 饭 店 14 中小型 郭林家常菜馆.吉野家.兰一碗.高丽高烤肉.京味面大王 5-8元/平米 烟酒店 6 小型 太平烟酒店. 精品烟酒店 5-8元/平米 超市 1 中型 华普超市 （不详） 服装店 6 小型 香港名典屋.折射光服饰.上海羊毛衫 5-8元/平米 银行 3 中小型 建设银行2家.工商行1家 8元/平米 学校 1 中 中央芭蕾舞团 （不详） 公司 1 大型 中国通用机械总公司 （不详） 药店 1 中型 利君堂大药店 5-8元/平米 通讯 1 小型 中国联通 8元/平米 其他 15 小型 美容美发.音像.鞋店.五金.通讯.摄影.菜市等 5-8元/平米 表一：南二环北侧、太平街现有商铺统计表 五、本案周边临街型商铺调研 * 表二：南二环南侧、马家堡现有商铺统计表 分类 数量 规模 代 表 租金（日） 饭 店 16 中小型 京福华肥牛. 巴贝拉意式餐厅.四季涮肉.鸿运楼饭庄 4-6元/平米 烟酒店 4 中小型 中国烟草.烟酒超市.廉美烟酒超市 中评烟酒 4-6元/平米 商场 3 中小型 陶然桥电子通讯市场.小型家电市场.大中电器 （不详） 服装店 12 小型 时尚休闲店 品牌服饰折扣店 休闲服饰 4-6元/平米 银行 4 中小型 中国银行.农业银行.建设银行.工商银行 4-6元/平米 食品店 4 中 好利来蛋糕店. 金凤呈祥. 稻香村 4-6元/平米 宾馆酒店写字楼 6 中小型 金泰绿洲大酒店.黎昌酒店。陶然亭大厦.北方体育酒店 （不详） 瀚海金阁（洗浴） 药店医院 5 小型 嘉事宝大药店 大药店 北京医保定点医院 4-6元/平米 公司 2 小型 医疗器械有限公司 联合汽修 4-6元/平米 其他 10 小型 花店 音像 中介 眼镜店 婚纱摄影 KTV 美容美发等 4-6元/平米 五、本案周边临街型商铺调研 1 * 五、本案周边临街型商铺图片 南城商圈宏观研究总结 * 商圈呈现“商圈南移”现象，北京南城商圈内部又具有自身的特点近几年来，北京区域商圈呈现“商圈南移”现象，原因很多，归纳起来主要因素是交通变化和消费者居民的“置换”。 交通条件的变化起了大的作用。如菜市口大街开通，丰北路、丽泽路打通并拓宽，南四环近日与四环路全部连通，京开高速业已通车，广安大街、南中轴路三四环间、亦庄开发区连接南四环路的道路也通车在即，地铁五号线启动……城南的交通正在变得更加通畅等等，交通的改善带来地价的上升，引致市场人气上升，名气上升，商气上升，财气也开始上升。 “居民的置换”也起到重要的作用。如危房居民的“货币搬迁”，宣武区、崇文区十年来先后搬迁出9万多户，新建小区搬进一批新富裕的居民户，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，带来了市场人气。 本案区域内商业流走向 * 区域确定：北起北纬路、南至南三环、东起天坛、西至西二环 区域特征： 区域内以住宅为主体，分布着陶然亭、西罗园、宝汇苑、望陶园、南国花城等多个大型的居住社区； 区