惠州基斯大厦营销的的策划的方案.docVIP

???????????????????????????????惠州基斯大厦营销策划方案前言基斯大厦简介第一节?市场分析一?龙丰及附近房地产市场基本状况二?龙丰及附近同类住宅调查统计三?消费者分析第二节?“基斯大厦”项目分析一?项目优势分析二?项目劣势分析三?项目价格策略分析四?核心价值分析第三节?推广策略界定一?目标消费群体界定二?卖点界定第四节?广告策略一?广告宣传目的二?总体策略三?广告主题四?要树立的形象五?分期广告的整合策略第五节?营销活动建议一?营销渠道及人员促销建设二?营销公关活动建议第六节?方案说明?前?言任何的策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“基斯大厦”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出?“基斯大厦”项目的资源问题与机会，以达到或超出“基斯大厦”的原定销售计划，并为基斯房产公司塑造品牌形象。惠州基斯大厦简介：基斯大厦位居惠州商业繁华地区——龙丰，屹立于城市的中心，尽享都市的繁华和便利。居住的环境安全、舒适，四周有龙丰市场、173医院、中国银行、八中、龙丰小学、汽车总站、今宝商场、鹅岭公园等，是目前惠州最成熟的社区。其为一栋23层的商住楼，底三层为商铺，第四层为会所，5——23层为住宅，顶层设有花园。第一节?市场分析一、龙丰及附近房地产市产基本状况????1?、?龙丰属于惠州的商业区，是惠州市区的南大门，常住人口4.9万人，流动人口约50000人。辖区交通网络四通八达，基础设施齐备。惠深高速、惠河高速、京九复线、惠澳铁路在此交汇，设有汽车总站、惠州海关、市中心医院、173医院及重点小学、中学。铁路东通粤东，西往广州达粤西湖南，是本市交通枢纽。从2000年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟。但缺乏拥有比较高档而且有特色的高层楼盘。2、?现龙丰片区的品牌楼盘的基本状况：现有名的楼盘有山水世家、南庄大厦、雍翠园、桃源居、叠翠山庄等；它们各有各自的特点，具体表现在：A?、?定位及推广比较规范，重视楼盘品牌的建设，如山水世家的绿色家园的口号、叠翠山庄的运动就在家门口的特色。?B?、规模较大，但由于不是就近路边，缺乏商住楼的模式。C?、公司的实力比较雄厚，有开发楼盘经验。3?、政府引导监管不够，对整体的规划不是很合理，基本是各自为营，造成楼盘的盲目建设。二、龙丰及附近同类住宅调查统计“同类”定义为高层、高档的商住楼，分析如下：??1、麦地方向南湖明珠?核心竞争力：南湖水色的美景和麦科特大道的繁荣。拥有很高的品牌效应；其周边环境好；用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士，市场销售反应良好；其定位为社会高薪阶层。??2、上排方向南庄大厦只是一个连体楼、属小高层，没有自身小区；周边自然环境不是很好；但它属预置房产其房屋多数为企业或近处公司管理人员所预购。其设计理念与基斯大厦比较相似，交通不是很便利。?三?消费者分析根据《惠州房地产市场调查报告》的结论，我们得出消费者购房心理和对住宅要求如下：??1、环境规划一定要好，各种生活配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时，一定要有超前的思想，使小区更具现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于入住全封闭式的小区；??2、高绿化率。几乎所有的消费者认为高绿化率是十分必要的，由此看来，现在消费者对住宅环境的要求已经越来越高；??3、小区及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等；??4、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅，对于单体别墅因为涉及的资金相对较大，所以绝大多数消费者不会现在打算购买别墅；??5、消费者对物业管理的要求a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。?6、大体对客源的具体分析：身份：小型工商业者，企事业中高层白领，工厂技术管理人员；????年龄：25——35岁约占58%?；??????????35——45岁约占25%45——55岁约占17%????家庭结构：青年夫妇／单身之家；????教育程度：高中以上；????收入水平：家庭年收入６万～８万元；????支付能力：首付2万～8万元，月供２0００元以下；????购买模式：９０％以上按揭；????