成蒙房地产2008年南昌市青山湖区的项目前期定位的报告.ppt

从销售情况，70-100㎡之间的面积区间销售率为80.36%，在各面积区间排在首位，120-140㎡以79.38%的销售率对70-100㎡紧紧相逼， 3 整体供求分析 3 目标板块供求分析 宗地 世纪风情 产品：soho、多层、小高层、高层、联排 均价：在售多层4650元/平米 丰源·天域 产品：花园洋房、小高层、高层 均价：在售小高层4600元/平米 万科·四季花城 产品：花园洋房、多层、soho、小高层、高层、联排 均价：多层4800元/平米、蚂蚁工房5500元、洋房7400元 中凯蓝域 产品：多层、小高层、高层 均价：4000元/平米 荣昌格林晴天 产品：多层、联排别墅、酒店式公寓 均价：4080元/平米 凯美怡和 产品：11层小高层、 25层高层、联排别墅 均价：高层5400元/平米，别墅未售 楼盘名称 总套数 可售套数 已售套数 销售率 累计均价 开盘时间 万科·四季花城 3392 774 2619 77.2% 3963.72 　 中凯蓝域 367 160 207 56.4% 354.25 08年3 凯美怡和 409 109 299 73.1% 4045.78 06年12 荣昌格林晴天 979 303 676 69.1% 3152.95 06年 丰源·天域 822 56 766 93.2% 3332.86 06年初 世纪风情 2026 531 1495 73.8% 4255.71 05年11 3 目标板块供求分析 京东板块目前市场供应量相对较少，在售楼盘市场可售套数在2000套左右 市场供应的楼盘大部分为大盘，如万科·四季花城、世纪风情 序号 指标 共 性 分 析 个 性 分 析 1 物业类型 ①以多种物业形式存在，主要是以多层住宅为主，部分小高层、高层个住宅为辅，兼以少量低密度住宅 ②每个楼盘商业部分主要用于完善楼盘生活配套 ①部分楼盘根据地段优势，通过优化物业类型配置，提升楼盘附加值。 2 物业特征 ①因江南水系发达，各个楼盘旁都依河道或湖泊而建，总体规划中都强调了亲水特性和观景特点 ②在智能化设施配套上都强调了科技、智能要素 ③各楼盘基本上都围绕某种建筑风格进行楼盘外立面、整体布局等要素的确定，建筑风格多样化 ①部分楼盘基于提高楼盘品质而独特设计。 ②部分楼盘结合位置优势进行独特安排。 3 户型配比 ①各楼盘都兼顾有不同面积的户型，并且主力户型基本上都定位在三房/两室两厅，其面积范围在115—135㎡之间，比例占40％左右，而二房的面积基本上控制在85－100㎡左右，比例占20％。 ①部分楼盘将小高层住宅的顶层设计为跃层，并强调为特定群体打造的空中别墅，但忽视了客群的实际需求 4 物业管理 ①各楼盘都注重社区的物业管理，并且在楼盘的开发前期就开始介入 ②在物业管理方面都强调了智能化管理，如远红外线报警系统、电子巡更系统等 ③各楼盘都由物业管理公司进行管理或者聘请著名物业公司的顾问 ①部分楼盘委托知名的物业管理公司进行管理，而部分楼盘则自己组建物业管理公司进行物业管理。 ②不同的楼盘和不同的物业形式，其收取的物业管理费互不一致 5 销售价格 ①各楼盘的销售价格都与楼盘所处地段、楼盘品质、开发商品牌度等成正比关系 ①楼盘价格的各决定因素高低互不一致，但是在综合因素的作用下，楼盘的总体价值还是可以趋于平衡。 6 楼盘配套 ①在配套设施上会所设置较少，但康健设施的配置都比较齐全，泛会所的概念没有被使用 ②各楼盘的配套主要基于完善城市配套的不足 ①因每个楼盘所处的地段不一样，对配套的要求也互不相同，经常出现不同主题风格的配套类型。 第四部分 项目定位研究 项目客户群定位分析 项目产品定位分析 项目价格定位 4 地块分析 地块位于青山湖区京东板块，项目东至规划道路，西至规划道路，间隔300的绿化是京东大道，南面是规划带路，北面紧邻顺外路。 出让面积：300001平方米 容积率：1.4 建筑密度：=28% 建筑面积：420001.4平方米 楼面地价：642.86元/平方米 目前三周道路均在规划中，顺外路也要翻建，未来的车流将主要产生于项目北侧道路顺外路 项目西侧是约300多米宽的市政湿地公园，以及部分天香园候鸟保护区 项目周边大部分为农居、西侧部分为河流、湿地 4 项目SWOT分析 Strength优势分析 Weakness劣势分析 S1：本项目位于青山湖高校区的幅射区，同时又是艾溪湖景观带南端，地段优势明显 S2：距离距离周边高校区约2公里，人文气息浓厚 S3：本项目规模较大，较易于整体形象的塑造 S4：毗邻城市生态带，绿地景观资源丰富 S5：解放东路正在扩建、京东大道、顺外路三条城市主干道将使本项目交通方便快捷。 W1：目前地块周边发展不成熟、配套设施缺乏 W2：区域内大都还是农