成都华阳祥瑞锦绣的项目08年5月开盘营销案.doc

成都华阳祥瑞锦绣项目08年5月开盘营销案 目录 第一篇 市场研究篇 一、现行宏观政策分析.................................................................................................................9 1、国家房产宏观政策环境分析 9 1.1、相关政策分析 9 1.2、新政对现行市场的影响 12 1.3、08年市场走势及拐点预判 14 二、07年度成都商品房宏观市场现状及走势分析 15 1、07年成都房地产市场分析（含郊区） 15 1.1、07年成都商品房市场供应及销售走势分析 15 1.2、07年成都商品房区域价格比较分析 20 1.3、07年成都购房群体构成状况 21 1.4、07年成都二手房市场状况 22 2. 成都宏观房产市场核心状况小结 23 三、 双流宏观市场分析 25 1、双流城市概况 26 2、双流区域远景规划 27 3、双流城区的房地产市场 30 3.1双流房产优劣势分析 30 3.2双流房产现状分析 32 四、华阳宏观市场分析 35 1、区位分析 35 2、区域基础设施及经济 36 3、区域前景分析 38 五、华阳房产市场 41 1、华阳房地产市场概述 41 2、华阳房产市场依托元素 43 2.1、生活机能（详见生活机能图） 43 2.2、交通机能 44 3、华阳板块房产市场竞品楼盘 50 3.1 华阳城区房产市场 50 3.2华阳城区及交大板块竞品楼盘分析 54 4、华阳相邻板块房产市场 64 4.1 、华阳相邻板块概况 64 4.2、红光板块竞品楼盘 68 4.3、高新西区竞品楼盘 79 5、华阳市场小结 86 5.1、目前市场的特点 86 5.2、发现空白点 87 六、华阳商业市场状况 88 第二篇 项目分析篇 一、项目地块地理坐标位置及地理条件 90 1、项目地理位置 90 2、项目地理条件 91 二、项目地块基本情况描述 92 三、项目地块相邻关系分析 93 1、项目周边近邻关系 93 2、项目所在板块相邻关系 94 四、项目地块经济技术指标分析 95 五、项目地块周边交通机能分析 96 1、项目周边邻近交通机能分析 96 2、项目板块交通机能分析 98 六、项目地块周边生活机能分析 99 1、 项目周边邻近生活机能分析 99 2、项目周边板块生活机能分析 100 七、项目地块周边远景规划 103 1、本项目区域规划 103 2、项目周边规划 105 八、小结 106 第三篇 项目定位篇 一、目标客源定位 107 1、主流目标客源 109 2、次主流目标客源 109 3、辅助目标客源 109 4目标客户具象化描述 110 4.1 客户区域特征 110 4.2客户职业特征 110 4.3客户职务特征 110 4.4客户年龄特征 110 4.5客户收入特征 110 4.6客户家庭特征 111 4.7客户教育特征 111 4.8客户习性特征 111 二、目标客源需求分析 111 1、客户的生活方式 111 2、客户的置业动机 112 3、客户的户型及总价需求落点 112 4、客户的付款方式特点 112 5、客户的装修标准需求 112 6、客户的生活配套需求 112 7、客户的建筑风格需求 113 三、市场定位 113 四、产品定位 114 1、项目核心定位 114 2、项目形象定位 115 3、建筑形态 115 4、户型配比 116 5、户型设计建议 116 6、总平布局 118 7、建筑风格及外建议立面表现 123 8、景观风格及打造 124 五、项目整体SWOT分析 127 六、市场竞争定位 128 1、市场竞争格局 128 2、竞争定位 129 七、经营战略定位 130 1、依据参考因素 130 2、经营战略定位 131 第四篇 项目整合营销策略篇 一、项目总体营销策略 131 1、总体指导思想 131 2、入市时机 133 2.1、入市时机评估依据 133 2.2项目入市时机 134 二、开发节奏及价格定位 135 1、销售策略总体思路 135 2、预计开发销售周期 136 3、项目市场销售周期 137 4、价格定位 137 三、整合推广策略 140 1、推广思路 140 2、推广概念 140 3、推广主题 141 4、案名建议 142 5、推广通路设计 143 6、形象包装 144 6.1、工地包装 144 6.2、销售中心 145 7、分阶段推售策略 148 7.1、市场预热期 148 7.2、蓄水期 148 7.3、开盘期 151 7.4、一期销售 151 7.5、二期销售 152 三、广告策略 152 1、广告诉求 152 2、媒体概况及分析研究 153