成都市温江大学城的项目市场调查及投资分析的报告.ppt

土地成本（2） 按投资回报率:20%计算 14.5-7.84-Y ÷ ( 7.84+Y )=20% 土地成本: 4.24333亿元 4.24333亿元 ÷ 200=212万元/亩 当投资回报率为20%时,土地的价格是: 212万元/亩 土地成本（3） 按投资回报率:15%计算 14.5—7.84—Y÷ ( 7.84+Y )=15% 土地成本:4.76869亿元 4.76869亿元 ÷ 200=238万元/亩 当投资回报率为15%时,土地的价格是: 238万元/亩 纯利润 25%，即当土地成本为188万/亩时，纯利润: 14.5亿元—7.84亿元—3.76亿元=2.9亿元 20%，即当土地成本为212万/亩时，纯利润: 14.5亿元—7.84亿元—4.24亿元=2.4亿元 15%，即当土地成本为238万/亩时，纯利润： 14.5亿元—7.84亿元—4.76亿元=1.9亿元 柳城阳光(电梯住宅为例) 1)电梯项目共计300余户,面积主力区间为48—71㎡,最大为103㎡顶跃,有10余套. 11+1小高层,每层6户,分5个单元. 2)电梯部分4月28日开盘,目前销售了80余套.(其中多层部分70—90㎡区间段已卖完.) 3)购买人群70—80%为大成都和外地客户,以年轻人为 主.20—30%为本地人群购买. 4)本地客户以自住为置业目的,大成都和外地客户以投资+自住为置业目的. 小 结 目前从大学城片区几个正在进行销售的楼盘看,销售情况比较良好.但是地段和配套决定了销售的成绩. 海峡新城3期和柳城阳光的项目,同样是打造的小户型电梯产品,但是海峡新城的销售情况明显好于柳城阳光.究其原因,还是前者的地段和楼盘规模配套较后者优秀. 购买人群综述 从以售楼盘的房屋入住率和空置率,在售楼盘的购买人群我们可以看出: 1) 70%—80%为大成都和外地客户购买.他们的购房目的主要为投资,养老,季节性渡假. 其中: 大成都客户部分为自住+投资. 外地客户主要为投资和养老,以及季节性渡假. 4)20%—30%为温江本地客户.主要以自住为住. 大学城购房人群比较 区域 本地 大成都及外地 置业目的 自住 投资养老渡假 户型区间 50-100㎡ 70-130㎡ 房款总价 15-30万 20-50万 人群比例 20%-30% 70%-80% 大学城购房人群比较 海峡新城4期销售案例分析 为更好的掌握大学城片区购房人群,现将海峡新城4期热销期的某1周购买人群作一分析: 温江 成都 省内 省外 1组 6组 16组 11组 3% 17% 47% 32% 购买人群划分 大成都及省内客户 成都 宜宾 阿坝 乐山 达洲 通江 6组 3组 3组 1组 5组 4组 27% 14% 14% 5% 22% 18% 大成都及省内客户 省外客户 甘肃 新疆 青海 2组 5组 4组 18% 46% 36% 省外客户 建筑产品小结 布局:基本上采用围合式总体布局,但围而不合 风格:现代简约中式风格为主 户型: 电梯：以大、中、小户型相互结合（70-130平方米左右） 花园洋房：以大、中、小户型相互结合（90-180平方米左右） 别墅：以大户型为主（1800-260平方米左右） 价格小结 多层：总评分析均价为3200元/平方米左右 小高层电梯：总评分析均价为3000元/平方米左右 联排别墅：总评分析均价为5000元/平方米左右 总 结 目前大学城板块的购房者30%来自温江，40%来自成都，30%来自外地； 温江本地客户.主要以自住为主，大成都客户部分为自住+投资，外地客户主要为投资和养老,以及季节性渡假； 大学城板块的房价比老城区略高于老城区的房价，主要是环境更好，综合品质更高； 大学城板块的户型面积相对较小，70——85平方米的套二，90——110平方米的套三，最受追捧； 由于目前大学城的师生还没有完全搬迁过来，校园经济还没有完全释放出来，未来的发展潜力巨大，房地产还有较大的升值空间。  大学城的土地资源有限，特别是中心区域，未来将更具稀缺价值。 第五部分 项目分析 现已知数据: 容积率2.5——3.5 占地面积:200亩 地价：Y 地理位置:大学城,中医药大学大门对面 建安成本： 多层：650元/平方米、11层：1250元/平方米、18层：1650元/平方米 根据地块位置（大学城），未来的产品基本属