房地产开发的项目可行性的研究.ppt

房地产可行性研究的概念 即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。 （三）房地产可行性研究的作用 （四）房地产可行性研究的工作阶段 投资机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 项目评估与决策 （一）房地产可行性研究的基本内容 （二）房地产可行性研究的步骤 7.3 房地产开发项目策划 区位分析与选择 开发内容和规模的分析与选择 开发时机的分析与选择 合作方式的分析与选择 融资方式与资金结构的分析与选择 产品经营方式的分析与选择 房地产项目反映财务状况的指标计算 财务净现值 财务内部报酬率 投资收益率 静态投资回收期和动态投资回收期 一、财务净现值 财务净现值（NPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算其内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。 财务净现值的计算公式为： NPV＝ ic=——基准收益率或设定的目标收益率 如果NPV大于等于0，可接受。小于0不可接受 净现值（NPV）指标考虑了资金的时间价值，并全面考虑了项目在整个计算期内的经济状况；经济意义明确直观，能够直接以货币额表示项目的盈利水平；判断直观。但不足之处是必须首先确定一个符合经济现实的基准收益率，而基准收益率的确定往往是比较困难的。 基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础，同时综合考虑资金成本、投资风险、通货膨胀以及资金限制等影响因素。对于国家投资项目，进行经济评价时使用的基准收益率是由国家组织测定并发布的行业基准收益率；非国家投资项目，由投资者自行确定，但应考虑以下因素： （l）资金成本和机会成本。 ????（2）目标利润。 ????（3）投资风险。 ????（4）通货膨胀。 ????（5）资金限制。 总之，资金成本和目标利润是确定基准收益率的基础，投资风险、通货膨胀和资金限制是确定基准收益率必须考虑的影响因素。 房地产投资项目计算期选取规则 二、财务内部收益率 财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净、现金流量现值累计等于零时的折现率。 式中 CI——现金流入量； CO——现金流出量； （CI-CO）t——项目在第t年的净现金流量； t=0——项目开始进行的时间点； IRR与行业的基准收益率或目标收益率相比较 （1）若IRR＞i c，则项目／方案在经济上可以接受； ????（2）若IRR＝i c，项目／方案在经济上勉强可行； ????（3）若IRR＜i c，则项目／方案在经济上应予拒绝。 三、静态指标及其计算 对房地产开发项目的投资效益进行评估时，若不考虑资金的时间价值，称为静态评估，其计算指标称为静态指标。常用的静态指标有投资利润率、投资回收期等。 （一）投资利润率 投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。对生产期内各年的利润总额变化幅度较大的项目，应计算生产期年平均利润总额与项目总投资的比率。其计算公式为： 投资利润率＝ 项目投资利润率越高，表明项目经济效益越好，否则表明效益欠佳或亏损。在利用投资利润率进行评估时，首先要确定一个利润率标准（例如20％），当投资方案的投资利润率高于此标准时则接受该投资方案，否则就拒绝该投资方案。如果要从多个可接受的互斥方案中进行选择，应该选投资利润率最高的方案。 例如，某项目的总投资为500万元，其年平均销售利润为146万元，则该项目的投资利润率是多少？ 该项目的投资利润率为： ×100％＝29.2％ 如果确定的投资利润率标准为20％，则可接受该投资方案。 投资利润率对于快速评估一个寿命期较短项目方案的投资经济效果是有用的指标；当项目不具备综合分析所需的详细资料时，或在建设项目制定的早期阶段或研究过程对其进行初步评估也是一个有实用意义的指标。该指标特别适用于工艺简单而生产情况变化不大的项目方案的选择和项目投资经济效果的最终评价。 投资利润率法主要有以下优点：（1）经济意义易于理解，净利润是会计人员较为熟悉的概念；（2）使用简单、方便；（3）考虑了投资寿命期内所有年份的收益情况。 其主要缺点在于：（1）没有考虑资金的时间价值；（2）由于净利润只是会计上通用的概念，与现金流量有较大差异，因此投资利润率并不能真正反映投资报酬率的高低。 （二）投