扬州养怡花园的项目市场营销的策略的报告2009年25doc.doc

扬州养怡花园项目 市场营销策略报告 2009年1月12日 提 纲 一、市场预期判断----------------------------------------------------------------------------------------------------3 二、项目研判及核心价值提炼------------------------------------------------------------------------------------------5 三、项目市场定位----------------------------------------------------------------------------------------------------8 四、项目目标客源分析-----------------------------------------------------------------------------------------------10 五、项目营销策略---------------------------------------------------------------------------------------------------13 六、项目阶段推广策略-----------------------------------------------------------------------------------------------18 七、SP/PR活动建议-------------------------------------------------------------------------------------------------21 一、市场预期判断 1.1 行业环境预测 【政策与金融环境逐步趋向利好】 2009年楼市调控政策的放松势在必行。这就意味着，政策尚未见“底”。该机构预计，在金融政策上，明年可能会出现持续降息、公司债加速、公积金贷款支持力度增加以及进一步延长新二套房贷政策实施期限等措施。但开发企业贷款规模难有增加，原因是银行惜贷严重，个人购房能力得到恢复。土地政策上，土地供应将减少并且前期政策执行层面将适度放松，开发企业存货压力有望减少。财税政策上，交易环节税收将进一步减免、物业税实施缓行，购房补贴增加，个税起征点调整。行业政策上，保障性住房建设加速，拆迁力度加大以及鼓励大型国有房地产企业通过投资并购快速发展的措施将出台。最后，购房入户，房贷抵扣个税措施也不排除出台的可能。从2008年扬州房地产市场的总体发展态势来看，各种现象表明行业已经进入盘整期，但是这个盘整期到底有多长，2009年扬州房地产市场是继续冰冷还是逐步回暖，应该取决于宏观经济的发展状况。 二、项目研判及核心价值提炼 2.1 项目基本情况 2.1.1 项目概况 项目位于蜀冈风景区北侧，紧邻扬子江北路江阳商贸城，纯多层的低密度花园洋房，约70000平方米新养生主义的社区。小区地处平山路与朱塘路交叉口，南面紧邻维扬开发区管委会，包含4层情景洋房和5层花园洋房，由扬州旺角置业发展有限公司开发，实力背景为香港中城投资集团某项目紧邻城市主干道——扬子江北路，5路、13路公交车直达小区，交通便捷。项目门口就是东方超市，周边农贸市场、银行、学校等配套齐全，生活圈成熟。随着扬州最大的汽车站——汽车北站的建设，区域发展前景广阔，项目将与石油山庄等住宅区一起，发展成为大型中心生活区。??2.2 项目核心价值提炼 项目的核心卖点主要体现在： 1）外部因素：城市建设 交通的改善，尤其是润扬大桥的开通，有效缩短了扬州与上海及苏锡常的距离，使得其更好的接受核心城市的辐射。 2）内部因素：面积控制、建筑类型、配套及交 通、稀缺性 某项目的户型设计，充分考虑采光、通风需要，强调户型空间的干湿分离、动静分离。大开间、小进深，南北通透，得房率更高达88%户型面积包括60-80㎡两房、95-110㎡三房，。纯多层的低密度花园洋房中城投资集团三、项目市场定位 3.1 市场角色定位 以扬州房地产市场的新“市场追随者”角色面市 以为蜀冈风景3.2 市场形象定位 因此，项目市场形象可以为： 7万平米低密度、情景式、花园社区， 舒适生活、景观生活、休闲生活交融 烘托家的温馨， 完善配套，风景独享、前沿社区 【二期推广名建议】：某项目 诠释：位于蜀山风景区，在蜀山的山麓边，营造一个低密度、情景式、花园社区； 在这里，生活如画，生活如歌、生活如诗； 在这里，建立你停靠的温馨港湾，和你的家人一起营造你自己的领地，你自己的岛屿。 四、项目目标客源