房地产的项目管理.pptx

南保峰 金凤熙湖技术研发部 二零一七年四月十二日 房地产开发全过程项目管理 前言 认识和意识 方法和技能 几点建议 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 在房地产开发链条的各环节上，越靠前的业务含金量越大、对项目效益的影响也 越大。 投资定位（销售） 设计合约施工物业管理 越靠后的业务工作越来越定型，因而能够影响的价值也必然越低，但绝不是说不 重要！ 第 12 页 一、前言 前言 认识和意识 方法和技能 几点建议 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 受人尊重的程度取决于你付出多少而不是得到多少，学会付出和真诚的帮助。— —“智慧舍得，品味人生”（沱牌舍得酒广告词） 希望得到他人的尊重，先学会尊重他人，学会相互欣赏。不要手电筒只照其他人， 应善于从自身找问题。在对其他业务工作不甚了解时，就盲目的相互瞧不上是无 知的。更不要觉得自己的工作及自己高人一等，人为地在业务线和人与人之间形 成一道鸿沟。 对自己一定要有高标准！把每个细节和每个环节做好、做扎实。自己没有做好时， 千万不要去要求或指责他人！ 我们应该清醒的认识到，在全过程的项目管理中我们各个业务环节还都有潜力可 挖。 第 16 页 二、认识和意识 虚心学习各业务线知识，全过程项目管理一定需要广阔的知识面。不要天然的认为 我不是学设计的、更不是搞结构的。 学习主要靠自学，靠主动的学。譬如项目经理希望学习营销定位的知识，千万别指 望有人手把手、耐心的、全面的教。我们是不是可以在营销进行客户深访时，主动 提出我可以开车带你们过去，我到时旁听一下。 每步主动、步步主动。有了深访的过程，后面在定位报告讨论的过程中是不是更有 感觉了？能发表一点专业意见了？要让他人瞧得起，自己还得有些货。 应时刻记住我们是专业型管理。 英雄不问出处。我们的项目管理者可以是各个专业背景和业务线的同事来担当。 第 17 页 二、认识和意识 2. “什么是好项目”？ 我们作为房地产开发商发展的好项目不仅仅是设计效果美观、或者销售火爆、 再或者工程质量良好，而应该是在当时政策法规、市场情况、公司发展目标等限 制条件下做到经济效益优良，社会形象良好，政府、客户和周边社区居民满意的 高度统一。 诚然，要达成上述目标是非常困难的，但如果我们能够从项目发展伊始就有 意识的进行全程项目策划和组织实施，通过项目发展大目标来统一项目发展子目 标，包括各业务线目标，并提出相应的保障措施和“取舍”，那么高质量的项目 发展也就有了基础。 问题：什么是好的施工图？ 什么是好的分判？ 二、认识和意识 序号 评价内容 细化指标 责任部门 配合部门 1 项目盈利水平 ①成本利润率；②内部收益率（全投资）； ③财务成本；④最大资金占用额； 财务部 合约/营销/项目 2 项目社会形象 ①项目品牌形象；②相关政府部门满意度； ③周边居民投诉或上访率； 项目发展部 营销 3 项目成本控制 ①成本指标控制水平；②节约或控制成本主 动性措施及效果；③成本投入和产出比 合约管理部 财务/发展/营销 /设计/项 目 4 项目进度控制 ①项目发展计划执行情况；②重大节点目标 完成情况 项目发展部 发展/营销/设计 /合约 5 工程质量、安全文明 施工 ①获得奖项；②事故率；③公司联合验收评 分；④业主满意度或投诉率 项目发展部 发展 6 项目部建设 ①项目部管理和技术人员培养（含专业部 门）；②公司其它部门满意度；③制度 和流程建设及执行力；④廉洁自律情况 项目发展部 二、认识和意识 2. “什么是好项目”？ 项目发展质量评价标准 前言 认识和意识 方法和技能 几点建议 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 1. 项目发展全流程和控制点 作为项目的统筹者，项目经理需要熟悉项目发展全流程和控制点，知道在项 目发展过程中有哪些工作要依次展开，哪些工作需要重点关注。全流程明确了项 目开发全过程中各业务部门工作流程和搭接关系，明确了需公司内部评审的重要 节点工作和需公司讨论决定的重要事项。 项目发展部可根据该流程进行项目发展管理和控制，积极推进项目各阶段工 作。 三、方法和技能 3. 项目发展全流程和控制点 三、方法和技能 土地储备是公司发展的生命线，是所有项目发展的起点，吸纳土地的质量直接 关系到项目发展质量，是房地产项目发展的关键环节。 序号 责任部门 资料（或成果）内容 备注 1.1 投资 土地竞买（或收购）成功并签署相关法律文件 1.2 投资 支付土地款及办理用地手续 包括可能存在的拆迁、绿化迁移和 障碍物移除等 1.3 项目/发展 确定项目发展进度节点计划，编制A－1版项目发 展计划 1.1项工作后14天完成；明确项目 重要节点计划，需公司讨论确定并 上报 1.4 财务/合约 可研阶段成本预测并制定初步成本目标 1.1项工作后1