扬州友谊广场商业的项目营销的的策划执行的报告53页.doc

前言： 商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着——高回报刺激着巨资开发；而招商、销售和经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。 商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，文昌商圈、扬州商城商圈和曲江小商品市场的商圈的局面被打破，万马滨河国际商业广场、京华城、沃尔玛、宝林国际、珠宝城、高力汽配城、五亭龙国际玩具城等等纷纷涌现。本项目要在激烈的商战中占据一席之地，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。目前，本案已与世纪联华的入驻事宜达成了初步合作意向，为项目的成功销售打下了初步的基础。 而要做好销售工作就要有一个好的销售策略来指导。我们的销售策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，制定出一系列有效的切实可行实施方案 南京好利意置业顾问有限公司 2005年6月12日 友谊广场营销策划执行报告目录 第一部分 项目营销背景篇 一、扬州商业物业5月份市场销售简况………………………………………………………………………………………………1 二、宏观政策对扬州商业物业的影响程度…………………………………………………………………………………………1 三、综合评述………………………………………………………………………………………………………………………1 第二部分 项目篇 一、项目概况………………………………………………………………………………………………………………………………1 二、项目现状………………………………………………………………………………………………………………………11 三、SWOT分析………………………………………………………………………………………………………………11 四、项目综评……………………………………………………………………………………………………………………11 第三部分 项目形象包装篇 售楼处内包装………………………………………………………………………………………………………………………11 现场及周边包装…………………………………………………………………………………………………………………11 户外广告媒介…………………………………………………………………………………………………………………11 第四部分 营销策略篇 总策略………………………………………………………………………………………………………………………………11 入市时机…………………………………………………………………………………………………………………………11 推广时机……………………………………………………………………………………………………………………………11 四、功能定位……………………………………………………………………………………………………………………………11 五、档次定位…………………………………………………………………………………………………………………11 六、客户定位…………………………………………………………………………………………………………11 七、价格定位……………………………………………………………………………………………………………………………11 八、促销策略…………………………………………………………………………………………………………………11 第五部分 宣传推广策略 一、广告宣传整体目标……………………………………………………………………………………………………………11 二、品牌宣传策略……………………………………………………………………………………………………………11 三、广告宣传主题（卖点）……………………………………………………………………………………………………11 四、广告宣传的目标客户群………………………………………………………………………………………………11 五、广告宣传实施及媒介选择…………………………………………………………………………………………………11 六、各阶段宣传推广费用估算……………………………………………………………………………………………………11 第六部分 关于筹组经营管理公司的建议 一、经营管理公司的组建………………………………………………………………………………………………………………11 二、关于物管理方面的建议…………………………………………………………………………