扬州富贵园地产的项目营销的报告整合的方案82DOC.doc

第一篇 分析篇 【第一章 市场形势分析】 一、东北区域分析 （一）扬州东北区环境分析 以“主导向南，拓展东西”。南延扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为发展第二产业的主要载体；完善西部分区，适度发展河东分区，作为生活居住与第三产业的主要载体。城市总体结构形态分区控制要求规划建设用地范围分为10个城市分区及两个风景区：老城区、西部分区、东部分区、河东分区、西南分区、东南分区、西北分区、东北分区、港口分区、瓜洲分区、蜀冈-瘦西湖风景区、扬子津风景区。蜀冈-瘦西湖风景区2001年为规划基准年近期至2005年远期至2020年远景至本世纪中叶范围分四个层次：市域、都市区、城市规划区、中心城发展控制区是以生活居住、公共服务功能为主，配套设施完善的城市区。融交通换乘、文教体育、现代商业等多功能为一体的生态型、复合型城市配置完善的商业文化娱乐设施、馆等文化设施形成文化中心集聚商业、金融、人文、、商务旅游、娱乐、专业服务等各类服务业要素，打造成集休闲区、现代商务购物旅游蜀冈-瘦西湖风景区、 漕河路以北、老虎山附近的区域目前主要是以工业为主，随着城市改造和拆迁量的提高，市职业大学的搬迁和油田的入驻，该区域住宅的需求量尤其是中高档住宅的需求量会进一步提升，但该地区一直缺少一个高档的社区来满足市民的居住消费。从居住氛围来讲，由于该区域有数个建设较早的成熟社区，安庄新村、竹西花苑、梅花山庄早已建成入住，人气相对比较旺盛。 此外，该区域是扬州最为古老的城区之一，更是扬州文化的发源地，早在春秋时期，吴王夫差在此地挖邗沟、筑邗城，奠定了城市的基础，古老的城市底蕴让很多居民留恋。 从房地产角度来讲，该地段的升值潜力无疑是受到关注的另一个原因，市建设局有关人士介绍，该区域在扬州房地产起步较晚，但却是改建力度最大、城建发展最为迅速的一个地区，从规划上来讲，这个地段发展的态势非常好，漕河以北、邗沟以南在未来的数年内将会兴建一大批住宅项目。尤其是老虎山附近，本就是扬州城老的住宅区，通过改造，周边自然环境无可比拟的，通过漕河路或邗沟路向西不远就是瘦西湖、蜀岗风景区，古运河风光带、漕河风光带、邗沟风光带环绕周围。 2、东联新兴热土 在2004年6月28日举行的土地拍卖会上，总共推出的8个地块中有3块在地处扬州的东区，有专家分析，这可能是东区房地产全面启动的一个信号。 相关人士表示，目前扬州西区房地产发展已经相对成熟，已经走出政府引导的阶段，扬州的远景规划目标是″双百″（人口过百万、面积过百平方公里）大城，光靠西区的发展是无法支撑整个城市的基本运营，在扬州西区之外，目前最现实的发展方向就是东联。 事实上，东北区的种种优势决定了其在今后发展的潜力，在结束不久的2004扬州房地产发展论坛上，市政府研究室王军志表示，扬州东区对扬州城市来说，是不可多得的拓展区域，它至少有几个有利条件：是水路、公路、铁路的三个交汇点，有优良的水环境，构建亲水城市是未来城市发展的高品位追求，建设水文化城是当今的时尚，而东部三条大河贯穿南北，呈川字型分布，是不可多得的天然资源，虽然在这一区位建设成本较高，但带来的城市形态必定是高品位的。从政府推出地块的区位来看，目前已经迈出了第一步。7.72公顷2005-10-18 建筑面积 103657㎡766户 公开日期 小高层、多层 叠加、联排 小高层和多层主力户型为三房，包括：98㎡两房两厅二卫、105㎡三房两厅一卫、113㎡三房两厅一卫、120㎡三房两厅一卫、125㎡三房两厅二卫、129㎡三房两厅二卫； 154㎡四房两厅三卫、244㎡五房两厅四卫、200㎡五房二厅三卫； 御河苑竞争分析 案名 御河苑 工地位置 邻漕河路 投资兴建 扬州美迪房地产开发公司 行销代理 南京大公务实 占地面积 58944㎡ 视觉推广 江扬广告 建筑面积 11万㎡ 物业类型 多层为辅，小高层为主 销售情况 10月29日预约登记 推出物业 多层、沿街小高层 销售价格 多层价格区间：3300－3500元/㎡ 小高层仅推出房号，价格未公布 主力户型 120－130㎡之间的三房 销售政策 10月29日预约登记，当天缴纳1万元可保留房号至开盘，此订金可退，11月底正式开盘。 2、其他次级竞争对手分析 楼盘名称 基本情况 楼盘类型和数量 建筑面积 (㎡) 已经开发情况 价格 (元/㎡) 开盘时间 交付时间 销售情况 江陵·香樟苑 建筑面积：11056 ㎡ 7690㎡ 绿化率：35% 总户数：91户 多层5幢 10291 已建成 3200 05年6月 约100% 商业 765 鸿福家园 建筑面积：17.2万㎡ 占地面积：12.4万㎡ 容积率：1.39绿化率：39.9% 多层30幢 9.2万 一期为政策房，全部销售 05年2月