新景祥2010年长春中冶·北凯旋路的项目营销的的策划的方案.ppt

推盘策略： 首批推盘选为项目销售中心与广场的中间组团，符合项目开发顺序，适合打造完全样板示范区，本组团由2栋洋房、2栋多层与2栋高层组成，推盘分为两个波段，由于工期需要首推多层、洋房产品，也可奠定高端项目形象；第二波段推出高层，丰富产品形式及产品线。其余低密产品相对稀缺，建议暂且保留，适时而动以实现产品溢价最大值。 定价策略： 低开高走、频繁溢价，利用推盘波段之间的价格差距，让已购房客户感受到本案的增值潜力，带动后续物业销售。 增值策略： 增值策略一：持有VIP卡的客户，根据购房面积大小在签购房合同时享受不同的价格优惠。 增值策略二：持有VIP卡的客户，签购房合同时，同时享有现场各项优惠。 增值策略三：持有VIP卡的客户，签购房合同时，参加现场抽奖活动。 增值策略四：给已购房老客户派发的VIP卡，签购房合同时VIP卡抵一定金额的房款总价。 【推盘销控】 【开发节点与营销节点控制】 NO.2形象导入 6-7月基础施工 年度工程计划确定 售楼处方案确定 NO.1 产品研发 工程进度 NO.3蓄水认筹 NO.4 开盘强销期 营销进度 规划阶段、设计报建 主体施工、售楼处及样板房建设 10月初主体封顶 10月初获预售许可 11月停工 NO.5 续销期 前期准备期： 设计、方案 人员、道具 媒体开始强势宣传 多层于月中首批开盘 临时接待中心布置 销售人员组织培训年度营销计划确定；样板房标准和方案确定 8月主体施工 售楼处施工 临时接待中心开放 售楼处样板间开放 VIP卡发放 2010年6-7月 8月 9月 10月 12月 11月 高层开盘 活动营销 再冲人气 1、方向 . 打造“都市中心价值集合体” 的总体定位策略 2、方向 . “现场为王、一致认同” 的客户体验策略 4、方向 . “低开高走、频繁溢价” 的火爆营销策略 3、方向 . “渠道精耕、资源整合” 的复合推广策略 5、方向 . “高调占位、震慑人心” 的形象表现策略 框架 第二篇 市 场 篇 营 销 篇 方案一： 新奥 · 德邑 “德邑”意为德国原乡，谐音“得意”充分体现了我们对产品、推广、销售等各个方面的骄傲与自信，且容易记忆，因此选作了本案的第二套方案。 【案名及LOGO】 营销层面需要解决的三大难题 问题三／如何实现项目的最高溢价，完成最短时间内的最大现金流回款？ 本案销售时间仅为三个月，并且基本处于年底淡季，市场需求量减少期，常规操作与区域竞品血拼，如要去化约3万平的住宅体量，1亿元左右的回款目标，困难重重。 问题一／如何实现项目价值最大化，成为广受认同的区域价值标杆？ 本案所处区域相对偏远，无生活配套，本案受地价影响，对于房价的要求也必然水涨船高，如何能够得到客户认可，使高房价得到有力支撑，实现项目价值最大化成为了首要问题。 问题二／如何精准有效的打开区域市场，抢占最大市场消费份额？ 本案属于相对陌生区域，品牌认知度在区域客群中基本偏低，区域竞品已经比较成熟，并具备了鲜明的卖点与特色，那么如何能够找到市场突破口抢占市场份额成为重中之重。 面对如此压力，我们该何去何从？ 赤膊相见？ 随波逐流？ NO ！ 我们选择突破！ 以 产品 的力量 感动 北城 世界上公认最理性的建筑 —— 德国建筑技术与艺术 让北城人居乃至长春人居上升到一个新的历史高度，以居于此成为荣耀 框架 第二篇 市 场 篇 营 销 篇 1、方向 . 打造“北城首创洋房德式住区” 的总体策略 推广策略 体验策略 现场体验系统是实现价值最大化的物质支撑 销售策略 销售道具 销售中心 空中覆盖 口碑传播 直效营销 点对点活动 样板示范区 样板间 服务体系 接待流程 户外 地面拦截 事件营销 平面媒体 视听影像 复合营销，差异化占位，精准有效的抢占市场份额 活动营销 频繁溢价 低开高走 火爆营销 把控性推盘，策略溢价，实现短速现金流回款 线下先行，线上集中 目标达成： 区域首席形象树立 形成广泛聚焦 实现价值最大化 1、方向 . 打造“都市中心价值集合体” 的总体定位策略 2、方向 . “现场为王、一致认同” 的客户体验策略 框架 第二篇 市 场 篇 营 销 篇 【立体感知，品质体验是价格的重要支撑点】 销售中心作为奠定项目基调的首要条件，必须具备建筑的标志性与项目形象的代表性 销售中心外立面示意：纯粹、大气，充分体现项目风格与建筑品质感，后可做会所考虑 销售中心室内风格示意：“尊享与品位”的猛烈冲击，使北城“最高端”不言而喻 通道景观 雕塑小品 休闲座椅 样板示范区景观示意：情景交融，亲近自然，惬意感受倍增 样板间示意：风格