杭房江南文苑开盘前营销的策略及执行细案.ppt

媒介投放排期 电 台 媒体：西湖之声FM105.4 时段：早晚高峰，6次/天 形式：30秒——9月 15秒——10月 投放时间：9月至12月 报 纸 媒体名称：都市快报 投放形式：软文+硬广 投放频次：9月每周一期——软文 10月每周2期——软文 开盘前当日——硬广 开盘后第3天——硬广 时间建议：每周三、四 版面建议：软文—— 半版（2.5通栏） 硬广—— 整版 网 络 媒体名称：搜房 投放位置：首页通栏、新房资讯 投放形式：硬广 投放时间： 10月6日至10月31日 网 络 媒体名称：19楼 投放位置：热点新楼盘推荐 业主论坛导航 论坛贴间文字链 首页活动推荐 投放形式：硬广 投放时间：10月6日至12月31日 费用预算：13万 网 络 媒体名称：新浪 投放位置：A-15通栏 投放形式：硬广 投放时间：10月6日至12月31日 杂 志 媒体名称：地产新周刊 投放位置：10月别册（8页） 11月扉页跨版 投放形式：硬广 投放时间：10月，11月 费用预算：9万 短 信 投放时间：10月、11月、12月 投放频次：10月2次， 11月1次， 12月1次。 投放数量：37.38万（滨江区域，每月话费大于100元的用户） 费用预算：9万（0.06/条） 电影院海报 投放时间：10月、11月、12月 投放形式：电影售票处易拉宝 投放区域：庆春路电影超市 武林路奥斯卡 近江电影超市 UME国际影城 投放数量：5个/厅 费用预算：20万 户 外 形式：大牌 位置：平海路延安路 平海路东坡路 高架 时段：10-12月 时间：9月底画面更新 滨江地区道旗 媒体形式：路灯灯杆道旗 投放时间：10月—12月 区域位置：东信大道浦沿路交叉口起—浦沿大道至华润超市—项目现场 投放数量：150对（每隔25米一对） 费用预算：5.7万（380元/对） THE END！谢谢聆听！ 首次推盘房源户型分布图： 幢号 层数 总户数 户数 户型编号 户型面积 10# 11 80 10 A3 89.16 　 60 C3 88.88 　 10 B3 　 135 15# 　 18 　 　 96 　 32 A1a 88.97 　 32 A1b 88.85 　 32 C1a 87.77 　 推盘节奏说明： 以10＃＋15#楼作为最先推盘房源 具体开盘日期视蓄客情况和市场情况而定，蓄客达到推盘量的两倍左右，有利于开盘销售的顺利进行。 开盘房源：路边房源＋小区内房源，好坏搭配，可适时加大两幢楼层的价格差距，以好房源逼定经济型小房源、路边房源的快速去化。 经济型房源＋舒适型房源，好坏搭配，吸引多层面客群，同时降低单一房源上市风险以经济型房源抢占市场话语权，实现开盘热销，以舒适型房源树立品质楼盘的品牌形象，为后期销售打下基础。 小批量多批次。在局势不甚明朗的现阶段，小体量多频次推盘是最佳应变之举，可视市场变化随时调整开盘策略，同时小批量才能凸显项目的开盘热销的情形，为后期宣传准备充足的噱头、题材。 备选方案：以15#楼作为最先推盘房源 具体开盘日期视蓄客情况和市场情况而定，蓄客达到推盘量的两倍左右，有利于开盘销售的顺利进行。 小批量多批次。在局势不甚明朗的现阶段，小体量多频次推盘是最佳应变之举，可视市场变化随时调整开盘策略，同时小批量才能凸显项目的开盘热销的情形，为后期宣传准备充足的噱头、题材。 经济型房源低价入市占据市场话语权。以紧凑型小三房集中的15＃楼作为首次推盘的先锋，契合市场主力需求，以差异化与高性价比制造热销场景及口碑效应，后期可适时加推房源。 以路边房源15#楼低价入市，抢断以价格敏感型客群为主的市场主力客源。后期可通过其他房源价格调配，实现项目整体定价的均好性及资金回笼目的。 销售策略 推盘策略 价格策略 竞争策略 原则：走市场跟随策略 以天鸿君邑毛坯估价为价格底限，以中海钱塘山水为价格上限。现阶段项目近邻项目银爵世际二期已售房源均价为8882元/方，而同区域楼盘中天鸿君邑9.20开盘，开盘当天均价10800元