武汉恒昇壹世界的项目的的策划的方案74PPT.ppt

◎商服运营项目 绿化率：30% 总户数：566户 车位：200个 建筑形态：高层住 户型面积区间：60㎡-130㎡ 预计开盘时间：2007.6.1 ▲ 项目情况： ※项目调研结论： 1、新华路片区投入使用和正在建设中的项目较多； 2、所开发的产品大多都是高层产品，多以写字楼和中小户型居住项目为主； 3、中心城区项目地块紧凑，园林景观方面规模有限； 4、由于本片区地属中心城区，其项目均具有交通、生活、商务配套完善的优势； 5、写字楼项目普遍售价高、租价较低，入住率一般，周边各大写字楼均有空位租赁； 6、居住项目多以紧凑户型为主，多集中与120平米以下； 7、片区内投资氛围浓厚。 第三部分 项目SWOT分析 ▲ 优势： 1、拥有明显的区位优势，项目地处处于CBD中心区域/金融街核心辐射带，极具区域与产业成长性，属于汉 口地区最具扩展性的城市综合功能区域，已经成为武汉国际化发展的城市片区名片； 2、项目位于新华路与江汉北路的交汇处，新华路为汉口主要商务经济大动脉/区域发展主要轴线，而江汉北路为汉口地区最具规模的商业步行街延长线，属于汉口地区一级商业/居住/办公地段，综合环境优美，投资价格巨大； 3、周边配套成熟完善，由于是汉口核心商务区的重要构成板块，新华路沿线各类商业/商务资源 配置齐全（星级酒店宾馆、高档写字楼、医院、大型超市/百货商场、体育休闲、娱乐会所等设施），金融、银行、保险、证券、贸易代理、法律咨询、广告创意、IT应用、商务咨询等现代城市服务业十分发达，能够为 高端商务/居家需求提供一站式高效服务体验，最大限度降低未来成长企业商务成本。 1、开发商知名度不高，由于本项目开发商并无明显的企业品牌效应，项目形 象塑造优势较小，若项目未来进入销售期，对于追求品牌的外来客户或是企业 缺乏实际的物业品牌支持，若短期内欲突破CBD金融街沿线若干纯写字楼项目 和品牌住宅项目的客户与行业壁垒，尚需时间等待。 2、周边环境杂乱，项目地块地处繁华闹市，地块拥挤程度相当严重，项目与 项目间间隙小，整体感觉压抑杂乱。 3、项目单体规模不大，虽项目总建筑面高达5.4万平米，相对于其他在用/在 建纯高层/超高层写字楼/商住楼项目，体量显然偏弱，形象价值偏小。 4、项目存在一定环境隐患，由于项目临街而建，在噪声和灰尘方面对客户正 常工作生活有一定干扰。 ▲ 劣势： 3、存在一批具备购买实力客户的潜在客户，汉口西北湖区域分布众多高级写字楼/高档住宅小区等，近年来属于武汉市高购买力群体聚集片。 ▲ 机会： 1、项目物业和产品形态有一定竞争优势，目前金融街沿线项目多以纯写字楼或是是纯居住项目为主，写字楼多半总价较高，对于成长型企业来说，消化难度大；而纯住宅项目的面积户型也普遍较大。整体而言，本项目若是以户型面积适中的商住两用楼性质进入市场，处于相对有利的竞争态势。 2、项目所属片区内有浓厚的投资氛围，随着西北湖区域CBD/金融街公众形象的全面树立，已成为武汉市（尤其是汉口地区）高端豪宅项目/小户型公寓项目/写字楼项目的客户渠道开发平台。本项目处于其核心辐射带，可以高效低成本共享高端自用客户/投资投机客户资源，适当降低项目的后期营销推广费用。 1、国家相关行业政策的颁布和实施，预计国家行业政策继续深化调控，未来不排除出台针对商住两用的具体控制措施，故本项目亦有行业政策调控之风险。 2、竞争项目的威胁，新华路/新华下路/新华西路沿线众多新增商住项目的启动，必将会分流本项目部分目标客户。 ▲ 威胁： 第四部分 项目定位分析 ◎ 项目定位说明 依据项目所在地段特点和地块属性，我们认为本项目在市场定位上有两种考虑： 一种可根据操盘公司的运作方式采用定向开发模式，在项目未规划之前寻找客户，根据客户需求来做产品，产品的形式可做成商业＋写字楼模式，客户对象以大中型企业单位为主； 另外一种定位我们将依据地块属性及市场规律来定位，以底层商业＋高层住宅的模式来做。 ◎ 项目综合定位 综合地段、交通、客户需求，本项目如果作为定向开发，我们认为应定位成： 大中型企业商务总部 ◎ 产品功能定位 以满足大型企业机构商务接待、洽谈、办公的企业综合性大厦。 ◎ 案名地位 以“XX商务大厦”、“XX商务中心”为案名，其中“XX”为企业名，强势塑造企业形象。 定向开发 ◎ 项目综合定位 综合区域环境、开发成本，市场需求以及竞争对手，长城认为本项目： 宜商宜居多功能城市中心寓所 ◎ 产品功能定位 以满足城市中心居住为主，小型办公、商业投资为辅的精品楼盘。 非定向开发 备注：因定向开发属于业务范畴，所以