江苏金坛市香格里拉山庄别墅的项目物业发展的方案57PPT2008年.ppt

远郊 低密度 中等规模 复合型社区 31 香格里拉总体印象 项目现状分析 32 远郊：作为金坛目前离市区最远的项目，需要用差异化产品来撬动市场。 低密度：为产品差异化提供了可能性。 中等规模：约束了产品差异化的实现空间，使得本项目无法像大型社区那样有充足的时间培育市场。 为了在上述约束条件下快速启动市场并能实现较高销售价格和较快销售速度，纯粹型社区显然比复合型社区更便于快速建立鲜明的市场形象和客户认知，并能有效避免市场同类产品的挤压和分流。所以，本项目复合的产品类型并非最佳的产品定位。 项目现状分析 房价增长缓慢 房屋租金低 物业增值 租金回报 投资型 配套设施匮乏 户型空间、景观环境配套设施、物业管理 改善型 生活配套匮乏 公共交通盲区 生活配套、便捷公交价格 基本型 可发展指数 本项目发展障碍 客群关注重点 综合比较：改善型客户是我们主要的目标客群 33 我们的目标客群是谁？ 项目现状分析 改善型客群需求的产品形态：高级公寓（初级型） 别墅（终极型） 高级公寓（改善初级型）发展面临的阻碍点： 不具备绝佳的地段 不具备成熟的配套 市中心其他住宅项目的竞争截流 34 项目现状分析 别墅（终极型）发展面临的阻碍点： 富有阶层买地自建别墅 本地高端人群倾向于在大城市购置高端物业 别墅（终极型）发展面临的机会点： 具备打造高品质别墅的规划及外部条件 具有鲜明的西班牙风情建筑特色 通过高级公寓与别墅的发展比较，别墅更适合本项目的发展。 35 项目现状分析 位于金坛市东南方向，紧邻东环一路，可直达市中心，交通极为便利。 共65户，独立别墅39席，双拼8席，联排18席。容积率0.58，具有良好的高端社区氛围。 西临下丘河，具有良好的生态资源。 定位为原生态水岸风情顶级纯别墅园。 总结：紫薇苑作为金坛第一个纯别墅居住项目，依托周边优美的自然环境，完善的配套，倾心打造高品质产品，获得了金坛市场普遍认可。 汇景?紫薇苑 36 项目现状分析 位于金坛市东部，南有下塘河，东临电胜河，北临金坛市第五中学，周边配套齐全，环境优美。 总建筑面积21万平米。一期220套错叠别墅，面积在134-160平米之间，目前市场去化85%. 创新的纯多层新概念住宅，错叠式结构。 总结：左邻右里是汇景公司在金坛打造的第二个高档项目，通过紫薇苑的打造，发现金坛高档物业市场的需求与空缺，在坚持走高档路线、坚持高品质差异化的开发思路下，左邻右里取得了很好的市场业绩。 左邻右里 37 项目现状分析 皇家华园位于江苏省金坛开发区纬六路南，汇贤路东。离市中心有一定距离。周边配套一般。 项目总建筑面积92000平米，共682套别墅类产品，产品形式以叠加、联排为主，目前去化率在40%。 建筑以“景观、生态、人文”为打造原则。 推广手段拙劣，市场形象差. 总结：皇家华园在建筑及景观等方面的打造与其高档定位不相符，项目整体品质一般。但其主要销售对象为企业内部人员或相关人士，使其销售情况不至太差。 皇家华园 38 项目现状分析 紧邻北环东路，交通便捷。伴依金溧漕河，具有良好的生态资源。 项目总建50万平米，物业涵盖普通住宅与别墅等多种物业。高端居住氛围不足。 区配套设施具有一定优势，双语幼儿园、农贸市场、世纪联华超市、派沃健身俱乐部等。 总结：金谷华城地处金坛城中心，内外部环境优越、配套完善；别墅组团为国家康居工程，整体质量领先金坛。目前，该楼盘处于尾盘阶段，出于回笼资金考虑，别墅类产品整体均价在3700元左右，此价格市场影响极大。 ?? 　　 金谷华城 39 项目现状分析 40 128-270 304—415 独栋 6500 双拼 6000 联排 4800 97% 65 独栋 双拼 联排 2005.11 0.58 3.4万 2.5万 紫薇苑 1：0.8 40-50 134—160 叠加3100 均价：3100 85% 220 叠加 2008.1 1.4 15万 21万 左邻右里 1：1.08 55-123 158—308 叠加 3500 联排 4000 均价：3700 40% 682 联排 叠加 2007.2 1.1 8.6万 9.2万 皇家华园 70-180 200—400 双拼 4700 联排 3800 叠加 3500 均价：3700 40% 200 双拼 联排 叠加 2008.2 1.3 31万 50万 金谷华城紫金苑 车位比 价格区间(万元) 面积区间(m2) 楼盘价格 (元/ m2) 去化率 别墅 总套数 别墅 产品类型 开盘 时间 容积率 占地 (m2) 总建 (m2) 楼盘名称 金坛典型别墅 项目现状分析 41 金坛别墅销售状况 05年-08年，金坛共推出别墅1167套，254461万平米左右。推出面积占