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“水立方”改造利用项目风险研究 摘要：成功举办-UPGPZs5OV)VQ5UEMt3x+I-97Wo5$*OotRI!iX!一届奥运会，留下的绝不仅仅是物质财富，其cwlDftuxpHz%*DZpZ@xQ+RSBEgp#i1ZR55bHSwkd1@xs77KabCh3kYzd精神遗产同样宝贵。中国奥委会名誉主席何振JL1)梁说：“奥运会给北京和中国带来的影响，是BdJU+7OPm8CN9MoFUtYMrG8Yff44zus0u0vofCp全面和多方位的，可能会持续10到20年的hx+-*N3G@78^时间。” 随着北京残奥会光鲜落幕，31座体育场馆的奥运使命结束，商业生命开始。我们针对赛后“水立方”的利用问题进行研究改造，届时“水立方”将变身成为一个“酷”感十足，亚洲第一大水上游乐中心。 关键词：商业 水立方 亚洲 游乐中心 1 绪论 国家体育场有限责任公司副总经理杨蔚鹰3y)9H4GNk89K说：“作为国家体育场，除了商业开发外，‘@nzfJ!D9jVnrR1)w*whF8QuE3F!鸟巢’将大力开展群众喜闻乐见的文体活动。mhJOYA7SXM#+yGyzpu*!dehvhRo5hTTk#4m#2” 据了解，“水立方”的商业改造，也以服aFUT44Pt1 P#tnU)@C915Nwup!opdfUnf!mLcAHvCEJf8@Tb务普通市民为原则，据此我们组以“水立方”的后期运营为主题进行了一次策划分析活动，我主要负责项目风险的管理。 北京市副市长陈刚表示，北京奥p^*^%V$^VxKpnwKa运场馆的赛后利用，社会效益、经济效益和环mRYbZ81ej%ZC5+BMArd@XLL*GdV*0KyX^境效益同等重要。赛后利用将遵循四项原则—6TUedDk4yI8irMD$*I(tNjJ—场馆的公益性、公众性原则；场馆运行的市8cnn5be-eE(FKIA*Kh6zI@TNoVtnkV^FNqh场化、法制化原则；坚持在场馆运行中体现“KIe6绿色、科技、人文”三大理念的原则；场m(MMMCSLklSF利用与城市功能定位、产业发展方向结合的+原则。 一是扩展休闲设施，让更多的人可以在场馆的附属休闲设施中消费；二是最大限度地利用场馆建筑本身，在没有比赛的日子可以把场馆变成会议设施，零售、博物馆、康体中心、电影院等，当这些设施可以在比赛或非比赛日得到双重利用的时候，额外的优势和作用就能够显现出来；三是在场馆内开展各种非体育活动，比如音乐会或公司活动等。水立方的运营模式就是一个既满足了公众对文化活动的需要，又保障了运营和维护的费用。 2.1 改造阶段的风险 2.1.1 成本问题 大型运动会体育场馆一般是由政府投资兴建。由于回收周期长，容易使当地政府背上沉重的财政负担。雅典奥运会兴建的30个场馆，仅每年一亿欧元的维护费用，就令当地政府十分“头疼”。而且中国的“鸟巢”，“水立方”占据了背景这样一个大城市的大片面积，对于建设前的拆迁，建设以及运营的资金都是个极大的挑战。由于水立方现已建成，这就使得内部改造时的钢结构、滑道安装具有很大的难度。在正常的工程中，钢结构安装都是用吊塔或者汽车吊车，水立方独有的膜结构是不能破坏的，塔吊不能用，这就加大了其他设备和人工的投入，而且施工的困难变得艰巨，同时还要聘期专业人士鉴定工程改造的安全性等，使得成本加大。 2.1.2 时间问题 “水立方”Elu!igOGChZC!QS!Iy(l6ie5*s5g@2)RnW6LBesf5kX5i%qBAC6改造工程将于2009年春节后开始，改造期zQw!oQc+gQ8YW#5VzxgQRm7E9nIJ1AAJZmq!hvCRu0f!!JhP^hZgGcw一年左右，届时将变身成一个“酷”感十足、YsawMiwhJRNG*F+$L9jtuLX@8H$1@CZK2zQ4AQQe4qgZnPM!oNyl完全体验式的多功能水上娱乐中心。国家游泳6中心有限责任公司董事长康伟说：“比赛结束W2zFv-Ri1FAQ6VQMgWnbsmjuTIw6+bKCKbO$XU2qTfc4后，‘水立方’内1.1万个临时席位将被移W除，休闲场地将五倍于目前赛场的规模。” 项目从开始到竣工只有一年半左右的时间，对于项目各阶段的如何运行是个繁琐的策划工程，由于“水立方”属于标志性建筑以及它所处的地段，只能晚上进行混凝土浇注，白天各方分散管理，彼此的沟通比较复杂，信息的不完备性时有发生，而且晚上浇注的混凝土毕竟有限，大量的混凝土不能及时浇注，对项目的交付时间构成较大的威胁。 2.1.3 安全问题 “水立方”作为2008年奥运会与主会场国家体育场并列的两大精品场馆之一，其在建筑材料上选用了世界先进的ETFE膜材料作为建筑外观。它不仅是北京奥林匹克公园内的标志性建筑，也是北京市最大的、具有国际先进