个人住房担保贷款合同.docVIP

关于妥善处理个人住房担保贷款合同 纠纷的调研报告 民三庭课题组 内容提要：金融危机爆发以来，深圳市房地产市场随之经历了一场地震，房价的不断下跌，引发了大量的断供案件，银行、借款人、房产商都受到了较大冲击。如何平衡相关各方利益，如何稳定国有房地产市场成为需要我们解决的迫在眉睫的题目。本文在了解了我国个人住房担保贷款制度的现状后基础上，提出以下建议：一、明确个人住房担保贷款合同中的各项权利归属。笔者认为在房屋建成之前的期房担保属于质权范围；现房担保属于抵押权范围。我们不宜再创造出“按揭”权利作为一种新的物权。二、制定标准的个人住房担保贷款格式合同，限制银行对借款人的权利侵害。三、建立健全的风险转移机制，减少银行的放贷风险。可考虑涉及的险种有：购房者所购房产的财产保险，购房者的人寿保险，房产开发商和购房人的履约保险。四、加重开发商的责任负担。第一，用惩罚性赔偿规定为房屋质量保驾护航。第二，进一步完善开发商的回购义务。五、加大银行监管力度。六、增强借款人的法律意识。七、政府应从本质上控制房地产市场的无序发展。房地产市场影响国计民生，各个部门应尽快采取措施，使房地产回到理性、朴素、健康、有序的发展轨道上来。（全文共10779字） 关键词：妥善处理 个人住房 担保贷款 以下正文： 2008年金融危机以来，我院受理的经济纠纷不断增多，我庭的个人住房担保贷款合同纠纷陡然激增，市场上商品房价格短期内出现较大幅度波动，直接影响国计民生。如何妥善处理此类案件，降低此类案件诉讼率、缓解房贷矛盾，已成为法院以至全社会亟待解决的问题。 一、宝安区个人住房担保贷款合同纠纷处理现状 （一）宝安区个人住房担保贷款合同纠纷的类型及产生原因 随着深圳市商品房价格大幅上下波动，宝安区个人住房担保贷款合同纠纷案件数量紧随其后出现阶段性上涨高潮。具体分析，此类案件分为买卖期房产生的断供纠纷和买卖二手房产生的断供纠纷。1、以向银行抵押贷款的方式购买尚未竣工验收的（即所谓“期房”）业主，在房产开发商交楼时发现房屋存在质量问题，或者因开发商超过约定时间为业主办理房产证，业主即以此理由拒付银行贷款。在整体经济向好的情况下，业主一般不会向银行断供，因为深圳市的商品房价格近年来一路上涨，业主不愁卖不出房，即使房屋存在一定的问题，也不能影响该房在商品房市场上自由流通，并且预期该房价格会越炒越高。而经济危机一来，不仅许多业主自身的经济能力出现下滑，房价的大幅下跌也直接导致业主纷纷断供。此时，再小不过的质量问题，也非常容易成为业主据此拒付银行贷款、用以要求房产开发商降低房价补偿业主差价损失的“救命稻草”。2、二手房交易产生的贷款纠纷。近年来，我国房地产业十分繁荣，深圳房价节节攀升，特别是在2007年5月至10月之间，当房价上涨到几年来最高点时，部分购房者盲目追涨、高价买房，有些炒房者甚至同时购买多套房产，并向银行申请大量贷款支付高额房款。2008年以来，随着宏观经济环境变化，楼市迅速降温，房价大幅度下降，炒房者无法将所购房产出售套现，导致巨额的银行月供无法支付，炒房者只能选择断供。 （二）宝安区个人住房担保贷款合同纠纷的特点 1、原告均为银行。此类案件均表现为购房者断供，未见银行违约的案件。 2、被告常常有两个，一个被告为购房者，这部分被告往往在合同履行初期都能按月还本付息，但随后就不再还款，也不主动与按揭银行联系；另一被告为售房的房产开发商，房产开发商是作为合同中的保证人而被原告列为被告之一的，银行往往要求其承担保证责任。 3、被告常常下落不明或者故意躲避法院，不到庭开庭者居多。个别购房者在签订购房及贷款合同时，不留真实地址，使用已过期或旧的身份证，由于银行审查不严，导致购房者断供后，原告提供不了购房者的真实地址。多数购房者是在一段时间按月还贷后，因为某种原因采取断供行为的，时间久了，购房者难免更换地址及联系电话，而其更换后又不与银行联系更改；甚至有些购房者因恶意断供，故意拒收躲避法院传票。此类案件经常出现公告送达传票给被告、审理期限过长的情况。 4、此类案件原告愿意撤诉的条件一般为：被告提前一次性全部清偿所欠银行本息，由被告承担诉讼费；或者被告补交齐当时所欠银行的欠款，承担诉讼费，并要求被告承担原告银行为此支付的律师费。值得注意的是，律师费往往不是一笔小的数目，一般是按照涉案标的百分之二收取的。如果原告的上述要求不能得到满足，原告的律师即不会同意撤诉，在这个环节，银行采取的是不理睬的态度。即使欠款者找到银行行长表明补足欠款、以后按时付款，且银行扣划了欠款者的欠款后，银行方面还是不会主动撤诉。此时，欠款者即面临一个非常不利的局面，补足了欠款，但是仍然要支付高额的律师费，否则涉案房产还是有可能面临被判决拍卖的结果。 （三）宝安区个人住房担保贷款合同纠纷的一般处理情况 在上述案件中，原