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带看 前 中 后 1带看的目的 a.增加和上下家沟通的机会，培养信任基础 b.进一步了解客户需求 c.多看房，并且可以为其他客户推荐介绍，了解行情 d.促使客户成交 2准备阶段 为了使现场带看圆满达成，事前周全的准备是很重要的，准备阶段又可细分为： （1）资料准备 （2）物件准备 （3）说明准备 （4）资料准备 （1）资料准备 售屋者的简单背景、售出理由、平面图、土地增殖税、水电暖、瓦斯、电话设施，订定售价的理由，以及必要时要展示的文件和地图等等，都必须预先准备齐全。中介人员在搜集资料时可以向卖方说明，公司已经先行过滤掉只问不买的客户，参观者是真正对此对象感兴趣的潜在客户，要求卖方尽量提供资料。对于潜在客户（参观者），中介人员也要将其姓名、电话号码、职业、家庭成员、兴趣及目前居住状况调查清楚。总言之，在现场的详细资料收集齐全，如此不但可引导出双方的交易条件和带看方法，带看时也能省下不少的是时间、劳力和经费。 2）物件准备 针对对象做简易整修乃为带看前的必要工作项目。整修费若太大，可以挑重点修补。简单的将屋外灰尘清理干净，也可以收到很大的效果。厨房周围容易堆积空瓶、空罐、旧报纸及小孩玩坏的玩具，最好能清理干净。室内部分，以清爽为首要之务，尽量不要摆饰过多的家具，免得看起来过分拥挤。墙壁剥落或有雨斑时，记得重新粉刷过。壁橱和储藏室也应稍加整顿。厨房流理台和瓷砖要擦亮。抽风机也应取下来洗干净。坏掉的水龙头和灯泡也一并换新。客户参观之前，将窗帘和百叶窗全部拉开，以增加室内采光，如果是空屋，那么留在墙上的铁钉和挂物架都要拔掉。另外，床铺、门把都应详细检查。花一点心思，就能博取客户良好的印象，提高售价，何乐而不为呢？ （3）说明准备 匆匆忙忙，毫无准备就带客户前往现场参观，绝非良策。中介人员本身应该先掌握对象的一切状况，记下具体说明时所需要的资料。客户通常会选购合乎其社会阶层的房屋。因此，充分掌握对象特征，吻合客户层次往往可以提升成交率。反过来说，如果能对客户做一家庭访问、观察其目前居住的状况、家庭成员、家具数和尺寸、嗜好以及生活水平，预先选择适合的对象，也能显现带看的效果。 中介人员记下每个房屋的诉求重点，对于能够给客户的好处及具体的说明记录下来，更能更提高带看的效果。另外在介绍各个房间时，应根据平面图，规划出合理的参观顺序，简言之，若事先没有周全的准备、带看顺序不当、说明不够顺畅或是忘了强调销售重点等，均将成为影响成交的致命伤。 二、带看阶段 现场带看的重点是在适当的时间，以适当的程序，带领客户参观适量的物件。 （1）适当的带看时机 一般客户的不动产专业知识有限，若选择雨天参观，他就很难想象晴天的状况。大风大雨的天气，客户也不容易定下心来参观。晴天是最佳的带看时机。 一天中以白天或晚上时带看为宜，黄昏时由于光线不稳定，并不十分适合。一般新家以白天为宜、中古屋则以夜间为宜，但不可太过矫饰，留给客户错觉，否则成交后，往往会有受骗上当的感觉。天热时，打开可以通风的门窗；天冷时记得关上门窗，留些通风即可。 （2）合理的带看路线 出发前记得参考地图找出一条最有利的参观路线，若沿途有名胜古迹或名人宅地，可以绕道介绍其事迹，引发客户对该地区产生亲切感和兴趣。热闹的商街、公车站、公园、邮局、医院、学校和娱乐场所等也可以因时因地见机再适当的指出。如果通往目的地的路线不止一条，尽量避免经过比较贫困或拥挤的地区，而应选择视野和环境良好的路线、若开车前往，一定要小心驾驶，不可以让客户产生不安和恐惧。否则客户一心只盼能够早点下车，根本无心听你解说，那就失去预期的带看结果。在车内交谈时，态度和语气要坚定，以不动产专业者给客户带来信赖感和舒适感。说明沿途几个相似对象的售价，为灌输客户市场的概念，间接使其对参观对象的售价有正确认识。 适当、贴切的说明 不动产交易不单是土地、砖块、钢筋和水泥的集合体买卖，最重要的是带给客户满足感。在客户被打动之前，再好的房子，再便宜的价格，事实上均与客户无关。 不动产买卖的重点在有效解决客户问题，「这是厨房」「这是客厅」……，这样单板的介绍，很难打动客户的心。如果能进一步说明厨房有什么方便的设备，客厅的采光良好，或事先收集客户的职业、嗜好及家庭成员，提出具体说明，必可大大提高客户购置欲。 带领客户参观对象时，可以将说明重心移到客户关心的方向。通常握有带看主导权的是经纪人，但偶而将客户当成男主角也会带来特殊的效果。例如：询问他打算放置多少家具，打算将那一间房间留给小孩子作为书房。引导客户产生幻想，进而对对象发生兴趣和亲切感。 满足客户的自尊心也是推销的诀窍之一。客户大都缺乏不动产的专门知识，中介业者应尽量避免使用专门术语，免得让客户因不懂而不安，或者由于自尊心的心理而不愿向业者要求说明