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房屋权属登记与实际不符产生纠纷的处理 ——沈阳中院判决汪洋等诉汪兴学财产继承案 发布时间：2006-12-04 08:32:56 裁判要旨 房屋权属登记与实际不符产生纠纷，应根据实际情况确定房屋的实际权属，而不应受房产证的限制，不必以行政诉讼撤销房产证为前置条件。 案 情 原告汪洋、汪秀齐、汪秀华、汪秀荣与被告汪兴学为同胞兄弟姐妹，其母兰桂香1992年3月12日病故，遗留位于辽宁省沈阳市东陵区后陵村砖瓦房一处。1988年12月，汪兴学夫妇自行搬到该房居住。1994年，根据东陵区房产局关于换发农村房屋产权证的要求，汪兴学在这次换证中将房屋产权证的所有权人由兰桂香变更为汪兴学；2001年4月5日，该房屋被动迁，其中房屋补偿费为30240元，树木、水井、院墙和畜舍所得动迁款10500元，共计为40740元。 2002年，汪洋等四人以镇人民政府为被告，汪兴学为第三人提起行政诉讼。2002年10月11日，法院判决：镇人民政府为汪兴学颁发房屋产权证的行为违法。宣判后，汪兴学不服，提起上诉。2003年2月8日，二审法院作出行政裁定书，以原判错列被告为由，撤销一审判决，发回一审法院重审。重审期间，汪洋等四人撤回起诉。后又以争议房屋拆迁费被汪兴学占有为由，提起民事诉讼，要求依法继承。 裁 判 一审法院认为：双方诉争房屋为其母兰桂香所有，在兰桂香死亡后即产生继承，双方当事人均未明确表示放弃继承，故该房应视为共同共有，因此，汪洋等四人认为汪兴学未经其他人同意，将该房屋更改为其名侵犯了汪洋等四人的合法权益，现要求继承，符合法律规定。判决：一、被告汪兴学于本判决生效后三日内分别给付汪洋、汪秀齐、汪秀华、汪秀荣每人人民币8148元；二、驳回原告的其他诉讼请求。 宣判后，汪兴学不服，提起上诉。二审法院认为：汪兴学虽在兰桂香死亡后的1994年对该房屋进行了重新登记，但并没有证据证明汪兴学是因接受赠与或以其他合法形式取得该房屋所有权，因此，仅凭房屋所有权证，不能证明该房屋被动迁前的所有权为汪兴学所有，所得房屋拆迁补偿费应为兰桂香遗产。判决：驳回上诉，维持原判。 汪兴学以如下理由申请再审：该房屋不属于被继承人兰桂香的遗产，原审按遗产处理错误。对于房产部门为汪兴学更名并发放房屋产权证是否合法，不是民事诉讼应解决的问题。为此，汪洋等四人在民事诉讼前，已提起行政诉讼，请求确认为汪兴学所发放的房屋产权证属违法行为。但该诉讼以汪洋等四人撤诉而终结。由于本案的前置条件没有解决，原审判决直接确认被动迁房屋属兰桂香财产，并作为遗产予以处理，违反法定程序。故要求撤销一、二审判决，驳回汪洋等四人的诉讼请求。 再审法院认为：现有证据足以证明被动迁房屋为兰桂香所有，在兰桂香去世后，该房产应属兰桂香所留财产，其子女均有权继承。但是，再审期间，汪兴学举证证明，其进住诉争房屋后，重新修理了房屋，打了水井，修建了院墙和畜舍，并陆续栽种了一些树木，因此，应当将树木、水井、院墙和畜舍所得动迁款10500元从总款中扣除，剩余部分作为遗产再进行分割。依法改判为：被告汪兴学于本判决生效后三日内分别给付汪洋、汪秀齐、汪秀华、汪秀荣每人人民币6048元。 （本案案号为[2006]沈民再字第16号） 案例编写人：沈阳市中级人民法院 张东波 应根据实际情况确定房屋的权属 张东波 本案涉及到房屋权属登记与实际不符产生纠纷的处理问题，如何认识行政行为及行政裁决对民事法律行为效力的影响，一直是民事审判尤其是房地产审判中存在分歧较多的问题，本案终审判决对解决此类问题，具有一定借鉴意义。 笔者认为，房屋权属登记与实际不符产生纠纷应根据实际情况确定房屋的实际权属，而不应受房产证的限制，不必以行政诉讼为前置条件。 首先，民事诉讼与行政诉讼是两种不同性质的诉讼，其诉讼主体及适用的法律规范不同,决定其裁判结果必然不同。民事诉讼解决的是平等主体之间的民事争议，依据的是民法通则、合同法等民事法律规范。行政诉讼解决的是行政主体与作为行政管理相对方的公民、法人或者其他组织之间的行政争议，主要特征是“不对等性”，即行政主体的地位不平等，依据的是包括地方性行政法规在内的行政法规和行政规章制度。行政诉讼的裁决结果，只影响行政行为的效力，而对平等主体之间民事争议并未进行裁决，因此，其结果不影响相对人的民事行为效力。 其次，行政诉讼裁决是民事诉讼中的重要证据，但并不必然决定民事诉讼的结果。按照行政法律规范的要求，行政机关作出的具体行政行为应符合合法性和合理性两个方面的要求。具体行政行为违法或虽然合法但不合理（不适当），都可能对相对人的合法权益造成侵害。但根据行政诉讼法第五条之规定，人民法院审理行政案件，只对具体行政行为的合法性进行审查。以登记发证行为合法性审查为例，行政诉讼对事实和证据的审查主要是形式审查。从建设部《城市房屋权属登记管理办法