远东国际城业态定位的方案.docVIP

XX远东国际城（北组团） ——市场调查、业态定位及招商方案 近期，围绕着远东国际城的招商工作，我公司本着实事求是，从实际出发的原则，通过多渠道对远东国际城项目以及其外部因素进行调查了解，在对项目内外因素全面了解的基础上，我们针对性地对项目招商进行了定位和规划，以此作为项目招商工作的借鉴和指导。具体如下： 项目概况： 项目一般特征 项目名称：远东国际城（北组团） 地理位置：位于灵峰南路与鞍山路交江处，位于贺州市新中心商圈，核心地段。 项目规模：本项目由六栋五层多住宅（约384房），二层联体商业楼和两个地下停车场（约380个车位）组成；文华苑北排和东排、吉隆苑和百胜苑的西排、国贸大厦三者合围成超过6000平方米的新天地商业广场。 商业面积：国贸大厦24000㎡ 吉隆苑 5180㎡ 百胜苑 6315㎡ 文华苑 11721㎡ 万象苑 9894㎡ 文莱苑 4632㎡ 总 计 61742㎡ 物理素质：砖混结构，主要柱距3.50—6.5米,一楼层高约5.2米，二楼层高约4米 商业楼现状：吉隆苑、百胜苑已竣工，毛地皮，水泥沙浆抹面；文华苑预计明年5月竣工，文莱苑刚刚动工，预计明年7月才能交付使用；国贸大厦还是一个概念。 项目个体特征： 1、项目从外观来看既有民族风格的步行街，也有现代建筑风格的商场和超市。整体定位为统一经营管理的商业综合场所。 2、项目四周交通情况良好，车流、人流及物流都可保通行畅通状态 3、住宅部384户已有人陆续入住，将为本项目保证一定量的稳定客户群。 二、 市场调查 1、商圈概况 远东国际城位于贺州市中心，灵峰山和马鞍山之间，西北面有着贺州市最大、人气最旺的灵峰广场。最近两年，因与远东国际城一路相隔的盛隆百货迅猛崛起，加上附近的天天购物城的强力拉动，这一带区域近年来涌现出很多商铺，让这区域逐渐成长为贺州市的新商业中心，既汇聚旺盛的人气，也增添了商业气氛。 2、交通路网环境 为了做好城市的城镇化建设，贺州市政府不久前在远东国际城的东边开辟了一条新的建鞍路，直通江北东路，建鞍路与宽阔的灵峰南路组成了两条南北纵向的纽带，这两条纽带汇集远东国际城北边东西走向的鞍山路，南边的江北东路以及项目内新规划的国贸路一起交织成发达的交通网络，保证了项目所在区域车流、人流、物流的畅通，项目已具备了开办商业所需的地理条件和区域优势。 3、消费特性 3·1 消费能力 ①贺州总体经济发展水平还不是很高，从几个具体数据上就能将这种情况反映出来：2005年贺州市社会生产总值164.3亿元，仅占广西的3.9%；2005年财政收入11.22亿元，占广西2.4%，人均收入581元，不到广西平均水平的60%，这跟农业一直以来作为贺州主导产业，贺州城镇化水平低下有直接关系，这样的经济状况，在总体上决定社会消费品零售总额并不高，2005年大概是34.52亿元。 ②贺州市整体来说很少有大规模、上档次的商业知名主力店进驻，也没有多少个大规模、高度集中的专业批发市场，这多少也能反映出商业整体水平还不是很成熟，距离都市商业水准还有很大差距，大有发展空间。 3·2消费习惯 因贺州的市区和商业区分布一直以来很有局限性，比较狭窄，商贸业得到长足发展也是最近一、二年的事情。这样的情况，无疑形成一个事实：消费者在这样的商业环境下易养成到固定商业区、固定场所购买商品的爱好与习惯，比如喜欢到中心市场一带商业区域购买商品，这是长时间形成的消费情结。为什么盛隆百货和新时代百货到目前为止还不是很红火，除了跟它们本身有一个市场适应期外，可以说跟消费者这种一时还难改变的消费习惯是分不开的。 4、品牌认知 在商业这一块来说，如果要找出最能代表行业，反映商业状况的，莫过于服装、皮具、化妆品等。从整体来说，贺州市服装、皮鞋等业种都具备了中高档的品牌，但规模小、数量少，而且分布非常集中，基本上就汇聚在向阳路及两个大型百货商场。其他地方多数是酒店、家私、药店、休闲场所等。这多少能反映出商业消费高度集中在向阳路一带的趋向，同时说明贺州市消费者品牌意识在近年里得到明显提升。 5、商业竞争对手 远东国际城是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲、住宅等多种功能为一体的综合性商业地产项目，因此在本项目前期招商和后期经营管理上，存在着众多的、多产业的竞争对手。 盛隆百货、新时代百货、泰兴超市等为代表的大型商业； 东豪美食城、名典咖啡、添美食等餐饮休闲品牌； 贺州商业步行街、桂东香港商贸城等已有或者以后潜在的商业地产； 这些竞争对手在项目前期的招商以及后期的经营管理上都将对本项目带来影响。譬