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第七章 房地产中介服务管理 第一节 房地产中介服务的行业管理 一、房地产中介服务的概念及特点 　　　中介是市场经济的产物，中介服务行业是市场发展到一定程度出现的一种特殊行业。凡需要专业知识或技能，并涉及社会公众需求及利益的职业，均属专门职业的范畴，也就是中介服务的范畴。 　我国房地产中介服务是伴随着我国房地产市场快速发展而产生、发展起来的。由于房地产具有价值量大，位置固定，使用期长和办理交易复杂等特点，相关当事人在房地产交易活动过程中需要专门的知识和可靠的信息相助，房地产中介服务行业则应运而生。随着我国房地产市场发展，房地产中介服务活动日益成为房地产活动中最活跃的环节，特别是《城市房地产管理法》颁布实施后，房地产中介服务行业的法律地位得到确认，房地产中介服务对促进我国房地产市场的快速健康发展，以及房地产交易市场、资本市场等要素市场体系的发育和发展起到不可替代的作用。 (一)房地产中介服务的概念 房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动。 房地产中介服务 房地产咨询—为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 房地产经纪—为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 房地产价格评估—对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。 (二)房地产中介服务的特点 第一、人员特定。 第二、委托服务。 第三、服务有偿。 二、房地产中介服务的行业管理内容 房地产中介服务行业管理 中介服务机构管理（市场准入、资格认证与资格分级、资格年检与日常监督） 中介业务活动管理（承办业务管理、中介服务行为管理） 中介服务人员管理（培训与考核、资格认证与执业注册、继续教育与续期注册 ） 房地产中介服务机构 从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。 必须由具有专业执业资格的人员发起设立 组成方式 (1)合伙制，由2名以上具有专业执业资格的人员合伙发起设立，合伙人按照协议约定或法律规定，以各自的财产承担法律责任，对中介服务机构的债务承担无限连带责任。 (2)有限责任制，由5名以上具有专业执业资格的人员共同出资发起设立，出资人以其出资额为限承担法律责任，中介服务机构以其全部财产对其债务承担责任。 设立房地产中介服务机构的条件： (1)有自己的名称、组织机构； (2)有固定的服务场所； (3)有规定数量的注册资本； (4)有足够数量的专业人员。 　　(5)法律、法规规定的其他条件。 设立房地产中介服务机构，首先向当地工商行政管理部门申请设立登记。在获得许可，领取营业执照后的一个月内，到登记机关所在地的县级以上房管部门备案 房地产价格评估机构的法定代表人必须具有注册房地产估价师资格。 2．房地产价格评估机构的资格管理 房地产价格评估机构资格等级分类表 资质等级 注册资本≧万元 有执业资格证书并登记注册的专职房地产估价师≧人 专职房地产专业人员（房地产估价员岗位证书）占职工总数≧％ 从事房地产价格评估业务连续≧年 每年独立承担标的物建筑面积≧万平方米或土地面积≧万平方米的估价项目5宗以上 各级资格房地产价格评估机构的营业范围 一级 100 7 70 4 10　2 跨省区市 二级 70 5 70 3 6　2 本省区市 三级 40 3 70 2 2　0.8 注册城市 （5　1.5） 房地产价格评估机构资格申报材料 ①房地产价格评估机构资格申请书及其主管部门的证明文件； ②工商登记营业执照复印件； ③机构的组织章程及主要的内部管理制度； ④固定经营场所的证明； ⑤注册资本验资证明； ⑥法人代表及负责人的任职文件； ⑦专业技术人员的职称证书、任职文件及聘任合同； ⑧经营业绩材料； ⑨重要的房地产评估报告； ⑩当地房管部门规定的其他文件。 (4）机构资格等级升降 新成立的房地产价格评估机构，其资格等级从临时资格开始，一年后再申请评定正式资格等级。临时资格最长期限为二年，取得临时资格的　评估机构在二年内仍达不到三级机构资格条件的，不可再次申请临时资格，不能再从事房地产价格评估业务。评估机构资格等级每二年重新评定一次，根据其发展情况，重新授予资格等级证书。资格等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔二年以上，并不许越级升级。 3．房地产中介服务机构年检制度 房管部门负责对房地产中介服务机构的年检工作。年检的主要内容为：一年内房地产中介服务机构开展业务活动的基本情况、工作业绩、市场信誉、财务状况等。重点检查是否遵守有关的法律、法规和政策