领汇2010年上海松江小昆山某的项目前期的的策划的方案.pptVIP

景观小品 喷泉、叠水、秋千等 ——景观小品与人的融合 景观建议 第六部分：价格建议 用什么价格来实现价值最大化？ 商业 住宅 商业价格建议 经营休闲街，抢占赚钱之道！ 诠释：在小昆山娱乐商业项目严重缺乏及原有片区同类经营项目参差不齐分布散乱的现实情况下，本项目适时推出一个全新的、特色的多功能的休闲驿站，将为商家提供绝佳的经营平台。 招商概念 ? 以超强的商场硬件条件及商户组合定位吸引商家 ? 针对不同商家实施弹性招商政策 ? 以周详的招商计划部署招商工作。 ? 向管理要效益，以效益引商家 招商策略 优势： 发展商不需投入经营管理力量。 可以借助管理公司品牌效应推动前期招商。 知名品牌经营管理公司有丰富的经营管理经验，能在短期内将商场良性运作。 由知名品牌经营管理公司经营，对投资者的信心帮助极大，对 销售有利。 劣势： 租金收益不足以弥补返租支出时，发展商需从销售额上作一定的补贴。 不利于树立发展商在商业方面的品牌。 操作模式建议 方案一：引进知名品牌经营管理公司进行经营管理 方案二：由发展商组建一定的管理架构，成立经营管理公司 优势： 商场的经营收入全部由发展商所得，在经营理想的情况下收益巨大。 可根据自身公司战略方向决定返租销售回报年限。 可以有效地控制一楼经营商铺的形象和二三楼的经营业态，能较有效地保证投资客的长久收益。 在管理公司自身发展壮大后，可进行连锁发展，输出经营管理及品牌盈利，并可利用商业项目成功上市融资。 劣势： 需承受一定的经营风险，但在项目的成功组合下，风险较小。 对销售的促进作用有一定影响。 建议操作方式： 采用方案（1）对发展商较为有利，引进知名品牌经营管理公司担纲经营 理，并与发展商的品牌强强联合，加上项目在位置、硬件、包装、经营 组合的强大优势，项目在经营上的成功机会极大，且对项目住宅、商铺的后期销售带来极大的附加值。 领汇商业操作优势 领汇商业部拥有丰富的商场策划、招商和销售经验。 在大量商业项目的操作过程中，领汇积累了大量的品牌资源。 并与各大商家建立了长期而良好的合作关系，了解各大商家的选址要求及发展动态，抢先一步掌握商业的新动态 。 领汇商业客户积累 领汇经过多个商业项目的操作，与本地著名的零售商、餐饮经营商、休闲娱乐业客户都建立并保持了良好的合作关系。 领汇庞大的品牌商户资源 多年的招商经验不仅拥有各个种类的品牌商户资源，而且对商户的开店喜好了如指掌，对业态可以准确定位。 百货 餐饮 娱乐 KTV 影院影城 娱乐城 大型酒店宾馆 中式特色餐饮 西餐咖啡 品牌女装 珠宝饰品 品牌护肤品 …… …… …… 上海双轨内环旁，10万㎡商业地标 项目概况： 项目临近北区汽车站及M1延长路站，距M8西藏北路站约200米，周边10余条公交线路云集，交通便捷。 规划了近10000㎡的餐饮主题体验式步行街，铺铺临街，尽享优势人潮商机；近5.55米挑高空间，直接带来超高得房率，商业空间无限拓展。 操盘经验：闸北餐饮主题步行街：近期招商 城市副中心大型综合商业体 项目概况： 地处五角场城市副中心商圈，是大型综合商业项目----绿地汇创国际的商业配套部分。 规划为近7000平方米的餐饮主题商业街，是集中高档餐饮、休闲、娱乐等城市生活形态为一体的主题式街铺。挑高5.5米，工程配套专为餐饮业态量身打造，优势极为明显。 操盘经验：五角场商办综合体招商 苏州河畔综合社区配套街区 项目概况： 苏堤旺角，是以苏州河畔22万平方米超豪华国际景观社区-----苏堤春晓名苑为雄厚依托，集时尚、娱乐、休闲、购物为一体的社区配套型商业街区。位于长寿路武宁南路，傲踞曹家渡、长寿路、武宁路三大商圈。辐射周边众多中高档居住区约25万的人口，人气旺盛，消费势能强大。 操盘经验：普陀区商业裙房招商 结合本项目小昆山门户标志性的地位，及当地商业供不应求的现状，领汇有信心实现的价格为： 整体商业价范围： 2-3.5万元/平方米 文翔路沿街商铺1F、2F组合销售均价：3万元/平方米 文翔路内街商铺1F、2F组合销售均价：2万元/平方米 鹤溪街及地块北入口两侧商铺1F、2F组合销售价格：2.5万元/平方米 项目商铺价格建议 住宅价格建议 项目价格定位 在价格确定上采取市场比较法，通过片区在售样本进行价格拟合比较，在对相关影响因素修正后得出项目本案市场售价 铂领HOUSE 红墅1858 多层 ：14,000元/平米（毛坯） 样本选择标准: 相近原则，位置相邻区域 功能原则，物业功能相同 成功原则，物业成功销售 小高层 ：10,000元/平米（毛坯） 项目价格推算 根据公寓住宅定价原则，主要考虑项目规模、区域位置、外部环境、立面设计、房型设计、配套设施、开发商品牌 本案目前价格推算=以项目A为参考的定价×A权重