中海凯旋门项目商业街价值分析.pptVIP

中海凯旋门项目商业街区价值分析 垠坤商业 2009年5月18日 目前时局 项目观察 客群挖掘 项目价值点归纳 运营建议及合作模式 项目思路 * 南京商业地产成交数据 （2009年1月1日-2月10日） 以目前的销售速度，仅消化南京市各类存量商业用房，还需要 5年…… 毫无疑问，商业地产已经面临市场拐点！ 但是商业租赁消化新增面积可能低于销售速度…… 商业地产投资机构的冬天春天？ 机遇与挑战并存…… 大商业地产的非花样年华 目前时局 以目前销售速度，消化南京市办公物业还需要4年…… 南京办公物业成交数据 （2009年1月1日-2月10日） 新增产品将带来长期的：产品升级换代趋势、价格下行压力…… 大商业地产概念下，被市场淘汰的项目比例会更高…… 大商业地产的非花样年华 目前时局 项目观察 地段与区位 城市二级商圈交界——中央门商圈-湖南路商圈区域商业中心外围——家乐福商业聚集区主干道沿街商业——中山北路城市景观大道地铁商业——地铁5号线出入口必经社区商业——自身为高档社区景观商业——精致园林景观商业街 项目观察 项目物业分布图 分类 层数 户数 总面积（平方米） 小计（平方米） 住宅 A1 34 558 22450.2 62063.8 A2 34 558 22450.2 A3 23 195 17163.41 别墅 C1 3 8 1453.42 3679.34 C2 3 7 1273.56 C3 3 5 952.36 综合楼 B 24 354 13650.68 13650.68 商业 F 3 7 1088.8 1088.8 幼儿园 E 3 1618.2 1612.2 整体指标——物业分布及分幢面积 项目观察 商业建筑面积: 6200平米 总面宽：230米沿街 铺位数量：30席划分面积：30-120平米 层高：一层5米、二层4米 业主数量：5000名 凯旋门商业街区 酒店式公寓 办公 商业布局 项目观察 具体数据需要核对 A1 A2 A3 B F A1：1-2层 面积:300+600平米 划分面积： 平米 出入口及楼梯设置A1：1-2层 面积:300+600平米 划分面积： 平米 层高：一层5米、二层4米A1：1-2层 面积:300+600平米 划分面积：30-120平米 层高：一层5米、二层4米B：1-2层 面积:1000平米 划分面积：30-120平米 层高： F：1-2层 面积:1000平米 划分面积： 平米 层高： 商业布局 项目观察 外立面、景观 项目观察 市场环境 项目名称 商铺销售价格及进程 嘉园.新风尚街区 前商铺还剩余两套。三层连卖，163平米每套，单层60平米，送产权地下室，4.5米开间，1.9万每平米，每套总价317万元=19448元每平米。 皇冠双星花园 15000元/m2 80-120m2 共4套 金域中央街区 25000元/m2 80-200m2 共4套 核心参考数据 项目观察 市场环境 参考案例——新城市·虹桥中心 项目位于南京市鼓楼区中山北路281号，该地块属山西路湖南路商业圈辐射之地。地上裙楼4层，1-3层为室内商业步行街，4层为7.3米大型餐饮及休闲娱乐广场。业态分布：1F—精品女装，饰品、眼镜、秀客、女鞋、棒约翰、KFC2F—运动、休闲、秀客、KFC、棒约翰3F—儿童服饰、玩具、游乐、早教、家居用品、儿童摄影、健身中心4F—精品中餐、特色茶餐厅、精品小火锅 定位：中高档消费。目前1—4层已经招商80%左右，人气较差，大部分商家都在进行各类打折促销。其中3 层保留、1-2层已售完，均价60000元/平米。 新城市·虹桥中心 项目观察 参考案例——大观天地MALL 定位为中国首座山水城林主题购物中心，开发商为图腾置业，该项目由香港某公司与下关区政府共同投资兴建。地上五层，地下两层，其中地下一层为超市卖场，地下二层停车，车位1200个。规划有郑和美食街及8000平米的儿童娱乐城、四星级酒店等。2010年5月1日正式开街，不过大部分店铺会提前营业。开发商保留80%，只销售整个项目的20%，即一层百货和三楼餐饮部分，一层售价3万每平米，三层售价2万每平米，目前已完成销售的80%。层高：一层6米，二层4.2米，三层4.8米。由开发商自主招商，目前已引进金逸国际影城、KFC及5、6家中高档餐饮品牌和部分品牌服饰，主力店目前在谈沃尔玛和麦德龙。 可售总套数：491套\均价：27641元/m2。 市场环境 项目观察  竞争环境结论 项