培训课件：地增值税.pptVIP

土地增值税 一、概念 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。 1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》,土地增值税自1994年1月1日起在全国开征。 二、征税范围一般规定 1、一般规定 转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 2、征税范围判定标准 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理(或补办)土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 转让土地使用权征，出让不征；未转让土地使用权、房产产权(如出租)也不征。 标准之三：转让房地产是否取得收入。 取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的，不征土地增值税。 上述三个标准必须同时具备，即转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。 征税范围的具体事项 征税范围的具体事项 判断题 【例题2】下列各项中，应征收土地增值税的是( )。(2002年考题，分值1分) A．赠予社会公益事业的房地产 B．个人之间互换自有居住用房地产 C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地增值。 多项选择题 【例题3】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有( )。(2003年考题，分值1分) A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的 【答案】ABC 【解析】ABC选项均未发生不动产权属的实质转移，不属于征税范围。 三、土地增值税的纳税人 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 不论是法人还是自然人，不论是内资企业还是外资企业，不论是何种经济性质，不论是哪一部门，只要发生土地增值税有关政策所涉及的征税范围，均应缴纳土地增值税。 四级超率累进税率表 第二节　计税依据 一、土地增值税的计税依据  土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。 计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项： （一）转让房地产收入的确定 １．以交易价格为房地产转让收入。买卖双方实际的交易价格，包括转让房地产取得的全部价款和有关的经济利益。具体包括以下内容： Ａ．货币收入。包括现金、银行存款 、支票 、汇票 、国库券 、金融债券 、股票等有价证券。其实质为转让方因转让应税房地产而向对方收取的价款。 Ｂ．实物收入。一般是指转让应税房地产取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥、房屋等 。 需要说明的是实物收入的价值要进行评估确定收入。 Ｃ．其他收入。指转让应税房地产取得的无形资产或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权 、商誉权 、著作权 、土地使用权等。其价值要进行评估确定收入。 ２．以评估价格为房地产转让收入 　　　纳税人有下列情形之一的按照房地产评估价格作为房地产转让收入计算应纳税额 　　　（1）隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。  　　 （2）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 （二）确定增值额的扣除项目 新建房地产转让的扣除 1