洪江路住宅项开发与销售进度建议.pptVIP

2007-9-21 洪江路项目开发及销售进度建议 * 房地产E网 * 房地产E网 洪江路项1 (第一轮) Concept Planning for hongjiang RD residence 洪江路住宅项目开发与销售进度建议 contents 本次汇报内容构架： 两个前提，两个阶段 两个前提： 确保项目于两年内完成销售，预计三年全部竣工 确保项目2007年11月15日开工及2008年5月1日开盘销售 两个阶段： 项目开发及销售进度的计划 项目开工前的工作安排 项目整体开发及销售进度安排 第一部分 一.项目整体开发计划 一期： 洪江路南侧，小高层部分 二期： 部分叠加与多层 三期： 地块西南侧多层住宅 四期： 项目东南侧沿河路多层及商业部分 对整体关系的考虑 1、让社区主题景观率先建成通过1.2期的开发带动3.4期 2、施工进度的需要,让工程期比较长的部分先行开工 以保障整体竣工时间 二.各分期的开发及销售计划 一期开发及销售思路 必然性: 工期要求：高层建筑土建工程部分一般工期为16个月,加之水、电 、验收8个月总建设周期约为两年半，而多层则仅为16个月时间，为保证不拖延项目整体的竣工及交房计划，小高层部分必须作为项目一期先行开工 技术要求：高层部分地下室必须一次成型，分割施工将带来后期漏水、沉降重重隐患，施工麻烦较大，因此小高层部分必须整体施工 销售策略: 资金回笼快：小高层部分面积超过11万平米是社区单体形态中总量最大的，同时也是价格最便宜的，因此相对而言其客户群体会比其他形态广很多，销售量相对大 降低风险：将社区品质相对较低的部分先行销售，品质较高、利于销售的部分则在后期逐步推出，抗风险能力较强 带活人气：高层部分是项目入口，项目的主形象门脸，同时可与销售中心形成一体化建设，组成社区主景示范区，通过高层销售可带活会所，对后期销售起到推动作用 一期开发及销售思路 2009年11月（实际交房时间一般为竣工后半年，为合同预留空间） 交房时间 2009年5月 竣工时间 2008年5月 销售时间 2007年11月 开工时间 750户高层+72户多层 户型套数 共12栋，小高层9栋，多层3栋 楼栋数量 5栋18层， 4栋11层，3栋6层 建筑形式 13.5万平米，含商业1万平米 开发面积 一期开发指标表 如果资金允许建议一、二期可同步施工 一：项目提升 二期工程时间相对短，可以先于一期竣工，形成现房实景，作为社区最高端组团，把叠加别墅概念展现出来，不但可以形成示范，也将项目的高档进行了定格，让客户不得不相信本项目是一个高档的社区，无疑极大提升项目形象 二期开发及销售思路 销售策略：两区联动 在销售上采取二期卖现房一期卖期房的策略 二期带动一期：二期先只做不卖，通过销售员透露二期价格肯定高，但目前不销售，这样在社区设定一个参照物，通过二期的高价来带动一期的销售，让一期可以快走 一期带动二期：一期完成销售社区整体示范形象形成，届时环境、销售人气都起来了，二期也可以随之提升，并可以由其稀缺性质控制市场，根据市场行情有主动权的推出 一、二期一旦形成则可将最靓部分全部展示出来，带动三、四期的销售 二期开发及销售思路 2009年初（实际交房时间一般为竣工后半年，为合同预留空间） 交房时间 2008年底 竣工时间 2008年10.1 销售时间 2007年11月开工 开工时间 200户 户型套数 23栋 楼栋数量 四层叠加别墅及6层多层 建筑形式 6.5万平米，含商业1万 开发面积 二期开发指标表 2010年交房 交房时间 2010年上半年竣工 竣工时间 2009年3月销售 销售时间 2008年10.1开工 开工时间 约325户 户型套数 13栋住宅 楼栋数量 6+1 多层， 建筑形式 约5万平米住宅 开发面积 三期开发指标表 1、同步：一、二期销售良好则建议三四期可同步操作 三期开发及销售思路 2010年底交房 交房时间 2010年9月 竣工时间 2009年6月 销售时间 2009年3月开工 开工时间 约300户 户型套数 6栋叠加，11栋多层 楼栋数量 四层叠加及，6+1 多层 建筑形式 约6万平米，含一万商业 开发面积 四期开发指标表 1、循三期开发依次推出 四期开发及销售思路 1、氛围：项目重点在于前期氛围的形成，一、二期可于2009年底总体一年半时间内可完成销售 2、现房:一、三、四期建议直接卖期房，二期最好卖现房，优越的景观资源直接卖掉会吃亏 3、均衡：项目销售保持稳定、适当的市场投放量，每年销售面积约为14万平米 4、商铺：趁前三期部分交房入住，具备商业氛围，把握时机进行销售一旦商业部分形成现房则商业压力反而增加 5、福利：涉及系统福利房应