文化广场新滨公园物业服务测算方案物业管理人员配备.doc

文化广场新滨公园物业服务测算方案物业管理人员配备 测 算 方 案 滨州市源泰物业管理公司 2008年5月23日 目 录 第一章 报价文件 …………………………………………3 1.1 报价一览表 ……………………………………………3 1.2 详细费用投入计算 …………………………………3 1.3 物资装备计划 ……………… ……………·8#0046999 第二章 技术文件 …………………………………………12 2.1 物业管理机构设置及人员配备方案…………………………13 2.2 管理运作流程 ………………………………………15 2.3 管理规章制度 ………………………………………18 2.4 培训体系 ……………………………………20 2.5 物业管理服务质量标准 ……………………23 2.6 物业管理质量标准及保证措施 ……………………………26 2.7 愿意承受的有关奖罚 ………………………………27 2.8 最快接管时间和物业管理完全规范时间及相应的保证措施 27 2.#0046999 需业主协助解决的问题 ………………………2#0046999 2．10综 述 ……………………………………30 第 一 章 报 价 文 件 1．1 报价一览表 标的物名称 管理费用元/年 管理单项名称 单项费用元/年 人数 备注 文化广场、 新滨公园 48#0046999036 行政管理 33#004699912 1 安全管理 318744 22 保洁管理 136380 10 全年最终报价48#0046999036元人民币 每月物业管理费40753元人民币 1.2详细的费用投入计算 一、本项目接管后投入包括的内容 1、保洁设备、工具、材料：其他保洁工具等。 2、安全管理配备：对讲机、警棍等。 注：以上物资装备投入，按五年或三年折旧分摊到管理成本中，一旦因其他原因(非物业公司的原因)，短期内终止合同，物业公司将承担很大的经济压力，这一点也希望业主理解我们参与该项目的决心和诚意。 其他投入，如服装、材料消耗已分摊到管理成本中，这里不再列出。 二、管理成本构成及测算一览表 (一) 管理成本构成 1、人工费。包括人员工资、福利、加班费、劳动保险等，目前在山东物管行业占整个管理成本的80%左右，应该说是不合理的，物业管理较发达地区一般控制在管理成本的60%左右，但山东整体管理服务费水平较低，物业管理行业生存艰难。 2、材料消耗。包括办公、保洁日常运营用各种材料。 3、固定资产折旧。按国家固定资产折旧规定，一般按3-5年，但目前山东物业管理一般签订一年的合同，这样对物业管理企业来说，要承担很大的经济压力，也是一笔比较大的投入。 4、其他费用。如：服装费、企业文化活动、向各政府职能部门缴纳的费用、税金等。 （二）管理成本测算的依据及管理成本测算一览表 1、本测算根据服务的内容和物业管理通常的规范计算。 2、为了减少甲方的负担，各项费用参照公司在滨州其他项目的情况，按最低的标准考虑，在实际物业管理服务过程中，我们会开源节流，积极降低管理成本。 3、为便于计算和专家审核，我们把管理成本分成三部分。 1)行政管理成本(包括人工成本、固定资产投入、材料消耗、日常消费等)； 2）安全管理成本(包括人工成本、固定资产投入等)。 3）保洁管理成本(包括人工成本、固定资产投入、材料消耗、等项目)。 能为滨州人民的文化广场、新滨公园服务，是我们最大的荣幸，为表示我们的诚意，本项目管理成本中的利润或企业应计提的其他费用，没有按国家规定的标准考虑，只计算了基本的管理成本。 附表一 行政管理成本 序号 项目 测算依据 测算式 测算结算 一 管理人员 管理处主任定岗1人 （1） 工 资 工资标准按2000元/人·月 工资标准×人数 2000×1 2000元/月 (2) 计提费用 计提费用：按#004699900元基础工资的25% 基础工资×25%×人数 #004699900×25%×1 225元/月 (3) 加班费 人均月加班1天计,每月按26天 日工资标准×加班天数×人数 (2000÷26)×1×1 77元/月 (4) 交通费 通讯费 市内交通通信补助平均100元/人 ×1人 交通费+通信费 100×1 100元/月 (5) 低值易耗品办公 低值易耗人均30元/月计 30×1 30元/月 (6) 办公固定资产折旧费 办公固定资产