初级会计实务讲义 讲.ppt

3.判断条件 ①目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有； ②能够单独计量和出售（或转让）。 【提示】“能够单独计量和出售（或转让）”包括：成本可以可靠计量；可随时对外转让；产权可以分割。 　【例】一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。即自用部分和投资部分的成本能够单独分清，投资部分能单独出售，可随时交割产权，可以确认为投资性房地产，否则不可以。 （二）投资性房地产的范围 1.已出租的土地使用权 （1）以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的土地使用权； （2）用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式或转让方式取得的土地使用权。 【注】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的,不能确认为投资性房地产。 　 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 （1）通常“持有并准备增值后转让”并可以作为投资性房地产的土地使用权，应当是：出让取得的土地使用权，原先作为企业的生产经营用地，现由于搬迁等原因暂时不用，但暂时不打算售出，而是打算增值后再出售。（我国较少） （2）按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 （3）上述规定中并未列入“持有并准备增值后转让的房屋建筑物”。 3.已出租的建筑物 （1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 （2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般自租赁协议规定的租赁期开始日起,经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。 【注】对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，指的企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物；但不包括开发后准备经营出租但尚未开发完工的建筑物。 （3）已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产。 （4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （三）不属于投资性房地产的项目 　1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼等。 （1）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。 （四）后续计量 　1. 后续计量模式的选择 （1）通常应当采用成本模式进行计量； （2）只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量； （3）同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 （4）企业一旦选择采用公允价值计量模式，应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。 2.成本模式进行后续计量的投资性房地产 科目设置：投资性房地产、投资性房地产累计折旧（摊销）、投资性房地产减值准备 （1） 要按期计提折旧或摊销； 借：其他业务成本 　　贷：投资性房地产累计折旧（摊销） （2） 有减值迹象减值测试，如减值计提减值准备 　借：资产减值损失 　　贷：投资性房地产减值准备（不能转回） 【结论】即与一般固定资产、无形资产的后续计量基本相同，区别仅仅是会计科目名称不同。 3.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 科目设置：投资性房地产—成本 —公允价值变动 （1）不计提折旧或进行摊销、不再进行减值测试，不计提减值准备。 （2）以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 借：投资性房地产——公允价值变动 　　　　贷：公允价值变动损益 【提示】“公允价值变动损益”应在处置时，转入处置当期损益（其他业务成本）。 4.投资性房地产的后续计量模式的变更 （1）企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 （2）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。 （3）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 　（五）投资性房地产的处置 【解析】投资性房地产业务是一种经营性活动，处置投资性房地产属于企业的副业的，通过其他业务收入、其他业务成本进行核算；处置投资性房地产属于企业的主业的，通过主营业务收入、主营