房地产实战操作模块演示(汪志杰).docVIP

房地产实战操作模块演示 资讯调查报告 我们不可能完全去了解供求信息---政策的影响力、竞争对手状况、消费者的购买欲望。否则，就很容易确定产品利润最大化的价格和产量。但我们必须尽量最大化地去了解，然后，再根据个人实战的经验，作出对市场需求的判断。 资讯调查报告的结构是： 与投资项目相关的社会经济环境分析 政策环境 金融环境 产业分布特点 所有制结构特点 集团购房与私人购房比例 流通环境 该区域住宅开发总量分析 各住宅分区开发量现状 各住宅分区开发量走势 各住宅分区开发量前景分析 该区域商品住宅消化总量分析 历年商品住宅消化总量的主要贡献率（结构分析） 商品住宅消化总量现状 商品住宅消化总量前景分析 该区域不同类型房地产需求量与现状分析 商业类地产需求量与现状分析 办公楼类地产需求量与现状分析 住宅类（高层、多层、别墅）需求量与现状分析 酒店类地产需求量与现状分析 该区域商品住宅市场不同档次需求量与现状分析 豪宅类市场需求量与现状分析 普通类市场需求量与现状分析 经济适用型类市场需求量与现状 福利类市场需求量与现状分析 （产权／租赁，一手、二手市场） 该区域明星楼盘分析（住宅市场） 历年明星楼盘界定 明星楼盘的分布及结构分析 明星楼盘的主要营销特点 明星楼盘的参与者与制造者 明星楼盘的溢价 未来明星楼盘的充要条件 该区域畅销楼盘分析（住宅市场） 畅销楼盘界定 畅销楼盘营销特点 畅销楼盘畅销原因分析 该区域滞销楼盘分析（住宅市场） 滞销楼盘界定 滞销楼盘分布及结构分析 滞销楼盘的营销特点 滞销楼盘的参与者及损价 如何避免落入滞销楼盘 该区域最受欢迎物业类型分析（住宅市场） 最受欢迎物业界定 该区域最受欢迎物业比重及分布特点 该区域最受欢迎物业营销特点 该区域最受欢迎物业参与者全国人民代表大会是特点 如何加入该区域最受欢迎物业阵营 10、 该区域文脉状况分析（居住文化） 该区域居住构筑物的演变与主因分析 该区域居住构筑物的文化归类 未来该区域居住构筑物的文化延伸 11、 该区域住宅租金水平分析 该区域住宅均租水平总体分析 该区域住宅租金回报率分析 该区域住宅租金及租金回报率预测 该区域住宅租金对区位优劣势的影响 12、 该区域住宅市场空置率分析 空置率界定 该区域商品住宅总空置率分析 该区域商品住宅空置率与开发量、需求量的关系分析 该区域商品住宅空置率的结构分析 该区域商品住宅未来空置率走势 13、 该区域住宅市场消费者分析 注：由于开发项目不同，问卷内容不尽相同，问卷内容略。 二、地块环境研究报告 地块环境研究报告的结构是： 对开发地块周围1－2公里范围内，以及开发地块未来在城市发展走势中的地位研究分析。 生活方便状况研究 交通善及未来发展预测 商业网点状况及未来发展预测 休闲、体育场所分布及未来发展预测 医疗、教育设施分布及未来发展预测 环境质素现状及未来变化预测 商务频繁状况研究 公司及员工密度 公司流动人口频度 公司业务分类 污染状况研究 空气质量状况及未来变化 水质状况及未来变化 土质状况及未来变化 辐身物辐射状况及未来变化 能见度状况及未来变化 水气及腐蚀状况及未来变化 供电、供水、供煤气状况研究 供电状况研究 供水状况研究 供煤气状况研究 供热状况研究 交通便利状况研究 各种交通工具的通勤半径 停车设施状况研究 各种公路交通工具维修点状况 居住文化状况研究 居民出行规律 居民起居、聚会习惯 居住构筑物的建筑风格比重及使用率 居住构筑物的装修风格及装修费用 未来发展状况研究 交通未来发展状况研究 教育及医疗未来发展状况研究 购物及休闲未来发展状况研究 体育及旅游景点未来发展状况研究 居住圈层状况研究 居住圈密度分析 居住圈强度分析 （每平方公里的居住人口、流动人口、办公人口、建筑物密度等到） 可利用自然景观状况研究 不同天际线的主景观 不同天际线的景观结构 不同建筑组俣的景观结构 10、 周边人口状况研究 职业分布特征研究 购买力状况研究（购买水平、购买意愿） 11、 周边竞争者开发地块状况研究 周边竞争者开发地块用途及开发者 周边竞争者开发地块的规划状况 周边竞争者开发地块的销售状况 周边竞争者开发地块的租赁状况 12、 周边旅游景点状况研究 周边旅游景点景观结构 周边旅游景点的到访率及到访动机 周边旅游景点的消费量及消费结构 周边旅游景点的开发者及经营状况 三、开发项目可行性分析报告 该报告由三个分报告组成： 开发土地自然价值分析评估报告 红线外－公里左右自然与社会资源状况对开发项目优劣影响力评估 （从而得出开发土地自然价值分值） 评估子项限定 A、 周边与开发项目相关连的自然资源存在状况 B、 周边与开发项目相关连的社会资源