2010年11月5日合肥天祥地提案报告.ppt

商超：沃尔玛、家乐福、乐购、大润发、 合家福、 上海世纪联华、北京华联、苏果、易初莲花、好朋友、台客隆等 家电连锁：苏宁、五星、国美、百大、国生等 人气店：肯德基、麦当劳、德克士、必胜客、大娘水饺等 凡人服饰、水明月、纪念日、尼罗亚 大头鞋业、百诚鞋业、百信鞋业 黄金、珠宝、化妆品 服装服饰：男装、女装、 运动装、休闲装、 儿童装、箱包鞋帽、 皮具等等 IT、建材、家俱 等几十万的商业资源 商业定位目录 研究方法 商业定位 包河区商业研究 新兴商业研究 本案商业研究 项目业态定位 商业参考均价 项目业态展望 公司商业资源 研究方法 商业定位 商业定位提升离不开对商圈价值的研究，商圈是动态发展的过程，为此商业价 值的理解需要从大商圈的角度界定。本着为项目商业销售服务的目标，我司从实际 现状出发，利用“市场交集法”对项目商业进行初步定位。 1 2 3 “大商圈”预留的市场机会 “区域商圈”提供的发展方向 “商业产品特征”满足的业态类型 项目商业定位方向 包河区商业研究 商业定位 马鞍山路商圈 葛大店商圈 望湖城商圈 区政府商圈 轻 轨 线 路 包河区处于市141战略核心，目前区域内的商业基本形成:由一个主商圈（马鞍山路商圈）、 二个次级商圈（望城湖和葛大店商圈）、和一个新兴区政府商圈构成。城市轨道交通穿区而过，高铁合肥站途径商圈附近，本案所处区政府商圈地位日渐凸显，未来发展不可限量。 项目处包河区新兴商圈范围内，未来发展潜力大 1、商圈构成 我们称之为“新兴商圈” 高 铁 线 路 高铁站 包河区商业研究 商业定位 2、商圈详情 马鞍山路商圈经营档次高、业态全、辐射范围强，葛/望商圈餐饮与社区便利店经营较好，家居建材市场饱和，时尚精品、休闲娱乐十分欠缺 2007年 业态类型单一，配备不完善，整体商业氛围不浓 专业市场的目的性消费较强，辐射需求性消费 经营业态单一，人气相对较弱 整体档次不高 业态类型较为简单，主要以家居，建材专业市场为支撑 望湖城商圈 2003年 业态类型尚不完善 以葛大店区域为主，辐射范围区域性强 人口基数支撑老商圈的经营，总体情况较好，但相对落后 大众化消费 以大众化餐饮娱乐为主 葛大店商圈 2004年 目前该商圈仍在发展，未来业态将更加丰富 位处包河区，与庐阳、瑶海相接，辐射范围较广 目前较好，未来高架的建成对各商业业态的经营会带来负面影响 社会中高端人群，消费能力较强 以新都会为核心的中高档购物、餐饮、娱乐、休闲业态 马鞍山路商圈 形成时间 饱和业态 辐射范围 经营状况 消费层次 业态类型 商圈名称 通过对大包河商圈初步调查了解，目前商业发展的基本情况 包河区商业研究 商业定位 3、包河区商圈存在的市场机会 美容护肤 休闲、娱乐 特色餐饮 宾馆 时尚精品 服务类便利店 美容护肤、时尚精品、休闲娱乐、宾馆、社区服务、特色餐饮 纬一路和农贸市场，（沿街排挡，小百货点，喜客多超市450㎡，惠民超市500㎡。）菜市场5千㎡ 美食街（宴满楼大酒店1000㎡左右，和沿街排挡，便利店，五金店。） 纬二路商业带，包河花园以二手车、汽车美容为主，及在即将投入到市场四星级酒店，苏果一万㎡超市 包河院社区街（合家福超市1200㎡左右，茶楼，小酒楼等） 本案 省政府新址 纬一路 纬二路 新兴商圈研究 商业定位 1、商业现状研究 圈内菜场体量较大，满足现状需求、餐饮整体经营较好，休闲娱乐、时尚精品空白 消费方向：以本区域为主 通过对区域市场人群的调查，区域人群的主要消费方向是以本区域为主： 1、日常用品以包河苑后的社区商业店为主； 2、集中商业、较高层次消费品本区域缺乏。 消费水平：消费水平存在较大提升空间 本区域由于离市区和马鞍山路商圈较远，根据本区域目前消费客和目前商业业态来看消费水平比较一般，后期随着九珑湾和盛景融城的商业兴起，区域的商业消费水平具备较大的增长空间。 对商业现状的态度：商业发展滞后，存在较大发展空间 在对消费客群的商业态度调查中发现本区域居民对商业现状表露出：自够型基本生活需求商业暂时能够足，但是与区域的实际消费能力不符，区域没有成熟的商业街和完善的高品质商业配套。所以总结出：区域商业不能够满足本区域的消费购买力，区域商业存在很大的发展空间。 新兴商圈研究 商业定位 2、消费客群对商业影响 消费客群消费潜力大，未来成长空间大，市场催生商业升级 消费人口 类型、档次 2005 2007 2006 2008 2009 2010 2011 包河苑回迁小区的建成，是区域内的人口数量大大增加，由于回迁小区的居住档次与住户档次都不高，因此该小区的商业也属于初级服务市场，主要服务于小区内居民。随着包河花园坐落区域内，消费人口进一步增加，板块内的商业氛围开始向外向型、专