2010年1月合肥华盛·林丽景二期营销战略报告.ppt

《合肥市城市建设和发展规划》摘要 项目难点分析： 消费者对区域价值的认同不充分； 区域产品同质化严重、目标客户同质化严重、营销同质化严重； 居住氛围成熟、生活配套不完善； 板块之争，上升到区域之争夺，从周边竞争区域争客户； 产品有亮点，但优势体现不足。 项目价值塑造： 推广阶段——依次推进，逐步强化，阶段强攻 软文炒作——华盛地产理念与项目利好相结合 国 际 名 酒 会 新、老客户联谊，增加客户交流，增强客户体验，提高口碑力度； 时间：10年12月中旬 地点：现场营销中心 对象：目标客户业主家庭（含近期目标客户等） 内容：国际名酒 目的：聚集人气，促进销售 物料准备：折页、楼书 媒体配套：网络、报纸等 Action 3: 第一章 宏观环境下的合肥楼市分析 第二章 2010年二期项目分析及定位 第三章 推广策略定论 第四章 平面表现系统 第一章 宏观环境下的合肥楼市分析 第二章 2010年二期项目分析及定位 第三章 推广策略定论 第四章 平面表现系统 项目营销推广总体策略： 5、利用价格杠杆，中开高走，高调推广 1、二期正式销售前，建立项目高端形象，树立品牌 2、通过全方位立体营销及创新营销方式造成深度渗透 3、“眼球经济” 与“洗脑体验”齐头并进，攫取市场份额（事件营销） 4、营销推广锁定目标客户，多线并行，立体营销 基本战略思路： 把握城市·公园·住宅 高举高打 渗透营销 用系列事件营销串联整个销售周期，以渗透式营销方式，直入客户心理。通过对城市·公园·住宅的炒作，强化客户对板块发展趋势、投资前景、物业升值潜力及项目所体现的高端品质、生态居住生活理念产生共鸣及认同，进而高调推广项目产品及卖点，由大到小，由点到面的促使客户产生强烈的认知、认同、认可。 总体营销策略： 策略总纲： 策略一：销售组织策略—抢时间,抢占市场份额，拦截对手目标客户的市场策略 策略二：形象领先、产品领先的竞争战略 策略三：价格策略—分阶段展示，做好项目的营销前置陈设，深入挖掘价值， 追求价值最大化的价格策略 开盘期策略： 理性入市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，持续成热销局面； 关键词：市场份额 价值最大化 成长期策略： 随二期销售进度的推进，深入挖掘项目价值，追求价值最大化。 关键词：价值展示 VS 价值最大化 竞争策略： 地段价值论策略： 房地产的价值，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，在这里真正显现。 领袖策略： 目前各楼盘对包河区区政府板块，乃至合肥市对于公园地产概念都没有深化，借媒体与其他楼盘对区域的炒作，以城市·公园·住宅树立项目是真正高性价比高品质住宅的概念。 唯一性策略： 深化打造产品与配套，我们独特的卖点是不可复制的或是复制也来不及的。 时势策略： 注意推广时机的选择，审时度势，不断的跟踪相同潜质的对手的动向，保持我们的唯一性和领袖性。 营销执行策略 ： 推广主线——形象挂帅，软文铺路，硬广强攻 整体品牌形象的宣传，旨在迅速提升项目的整体品牌形象，明确项目定位，进而形成强烈的视觉冲击，为项目二期进入销售阶段做铺垫。通过阶段性、递进式的软文炒作，来不断强化客户对于包河区政府板块和本案的认知，提升市场的关注率。 硬广一方面塑造项目形象，一方面发布销售信息，配合软文炒作，相互支撑，相互强化，达到最大的广告效果。  项目营销执行： 营销执行策略 ： 推广节奏——高调面市，频繁出击，重点轰炸 面市时机 3月中旬项目二期面市，主题为形象展示，地点可选择在合肥全市，广告位可选择5-8处。 4月上旬媒体全面铺开，网络媒体、平面媒体、户外媒体等全面发布，客户积累正式开始。 五一房展会可印制本案代表性的小饰品连同手提袋一起予以派发。 全面铺开 4月中旬媒体全面铺开，网络媒体、平面媒体、户外媒体等全部发布，客户积累正式开始。 8月初，二期二组团推广强销期，其他各种媒体加大投放力度 频繁出击 户外等长效媒体全程贯穿，在强销期予以强化； 网络媒体即时更新项目进度； 4月份起大众平面媒体保持每周一次的投放频度。 公园美宅 一座公园， 改变一种生活 尚美生活，诚邀品鉴 结合首期15号楼加推的销售，提出年度主题，挖掘公园概念 结合二期开盘，深化年度主题，体验公园生活内涵，演绎格林内涵 结合二期新品，升华年度主题，挖掘产品价值，公园生活价值 营销执行策略 ： 区域板块 1月-3月 合肥包河区首个主题公园，17万方现代青年公园，改变一种生活 马鞍山路高架、轻轨一号线连接市中心，离尘很远，离城很近 机场商务圈商业中心规划，崛起中的合肥城市副中心 合肥精神 4月-8月 合肥精神与建筑 合肥精神与生态 合肥精神与产品规划 产品亮点 9月-12月 本案规划和产品分析 板块区域