2010年5月10日新政解读及市场放映.pptVIP

新政解读及市场放映 新政分析解读 新政后市场表现 政策解读1：“新国十条”调控力度远超07年，政府打压房价过快上涨决心大。 调控时间 政策内容 2007年“927新政” 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40% ； 贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍； 贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高 2010年“414新政” 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（后续补充：可停止贷款） 在上一轮房价调整的周期中，市场发生变化主要受到2007年9月27日新政的影响较大，房地产价格出现了长达近一年时间的调整。而这次政策与上次政策相比，政策内容有过之而无不及。 政策解读2：与07年打压目的不同，政府本次更多从“政治”层面出发，势必压低房价，预计调控持续时间将更长。 经济实体 调控政策 供求关系 资金压力 经济快速增长，通胀较为猛烈，政府着力于经济转型的筹备，各项政策剑指经济增长着陆 政府采取密集严厉的金融调控政策，打击整个经济实体的过热，不仅重创房地产市场，更导致的股市的大跌，彻底拉紧了热钱刺激下的经济增长势头 供应量巨大，成交量低迷 市场严重供过于求 地产商纷纷开工，调控政策的出台增加了开发商的开发成本，对资金的运作提出了更高的要求，导致资金链紧张 国际金融危机大背景，虽中国经济基本面数据向好，但政府仍心存顾忌 政府仅针对房地产市场进行调控，目标十分明显，旨在“部分城市”的“过快增长”，重点是解决“民生问题”，是为了缓解一党专制社会主义制度下的生计问题 由于前一个周期政策导向和施工周期的原因，目前和未来半年的市场供应走低，需求持续旺盛，供不应求。 由于上半年市场已将存货消化，地产商目前资金相对充足。 07-08 09-10 08年调控是政府的经济行为，旨在为经济转型提供有力的条件； 本次4.15调控更多是政治层面的“专项打压”，是政府解决社会民生问题的手段； 新国十条 关键字 北京 深圳 问责制 成立住房与房地产发展领导小组 信贷政策 提高首套90m2以上及二套房信贷；限制限制三套及以上住房贷款和异地购房；1个家庭只能购买1套 限制三套及以上住房贷款和异地购房；严格境外购房政策 税收政策 加强税收管理 加强税收管理 用地供应 城市更新 保障性住房 新开工政策性住房13.6万套，竣工4.6万套； 10年开工保障性住房及人才安居5万套，分配供应1万套 市场监管 5月底之前，开展联合专项检查 6月底前，开展市场秩序专项整治工作 政策解读3： “深十三条”与“京十二条”相比，对楼市的调控力度显得比较温和，若调控效果不如预期，不排除会有更严厉的措施出台。 或许是深圳政府认为“新国十条”对当前房地产市场的调控已经到位，而一直以来深圳房地产市场都存在巨大的需求，如果调控过度极有可能导致后期供给的压缩或房价的报复性反弹，难免有些“投鼠忌器”。 政策解读4：深圳房地产细则出台，严格执行国家相关规定，，严厉的房贷以及“限外”政策，将消费者观望情绪将进一步漫延，房价下降预期明显。 1 严格执行国务院国发（2010）10号文件对购买不同套数住房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）差别化信贷政策，限制各种名目的炒房和投机性购房；商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款； 解读：这并非深圳本土政策，而是全国一刀切。但由于深圳贷款比例高、购房者金融意识强，因此该政策的出台，深圳住宅房价将有可能在一定时期后，出现较大幅度下降。该条政策是细则中最能影响房价的条款。 2 对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 解读：在深圳户籍人口只有约200 万，其余都是外地户口在深圳工作，但这部分人大多有纳税或社保缴纳记录的，所以该条政策的实际影响较小，但对跨地区的游资有影响，如温州炒房团和山西炒房团。 3 对境外机构及个人购房，严格按照有关政策执行。 解读：据中原和半求工作室估计，深圳住房外销比例不到7%，限外令实际影响较小。 深圳房地产细则重要条例解读 市场表现1：新政后，新房成交量持续萎缩，5月3日更降至1套的冰点，客户观望气氛浓厚，购房信心明显不足。 两会观望期 4.14新政 4月14日新政后，新房成交量迅速萎缩，周成交量由新政前1100套下跌至最近的268套，较新政前日均成交量还低，预计未来缩量情况仍将持续较长时间，最终会导致价格调整。 市场表现2：近期开盘项目总体销售情况一般，虽开盘价较前期预期均由不小降幅，但大部分销售率不足30%，后期销售周