2010年2月20日南通如东县万华二期地块投资报告.ppt

目 录 壹、市场篇 贰、地块篇 叁、产品篇 肆、投资篇 壹、市场篇 一、宏观市场 二、中观市场 三、微观市场 地块现况： 1#有少量民宅需动迁； 2#地块上民宅需动迁量较多； 3#地块较为平整。 我们认为在当前形势下，优先开发1#地块比较有利。 理由：1 距离相对近：1#地块距离市中心及行政中心相对近，目标客群（环保局、建设局 等办公人员）认同感更强； 2 拆迁量相对少：1#地块拆迁量相对3#较少，土地费用支出少； 3 产品定位明晰：1#地块与万华一期项目一路之隔，恰好能把别墅与洋房客群巧妙 分隔，适宜建造多层及小高层，丰富产品类型，扩大客源范围； 4铺垫作用：1#开发后，从生活配套与人气积累方面为2#做好铺垫； 53#可延续别墅社区概念做低密度住宅，可在市场培育（高端客户积累）一段时间 后再推出。 目标客群分析： 本统计是以万华一期小高层来人来电客户数据为样本，抽样调研竞品楼盘做为参考予以修正。 统计数据显示如东高档公寓楼的主流消费群为公务员、企业主管等中高收入人群，总价预算为40-60万元，100平米以内的二房，120-130的三房需求较大。 目标客户定位： 产品：多层、小高层；主力总价：40-60万元家庭年收入6-10万的中产阶层决定潜在客户在下列群体中： 1、学校教职员工、垄断行业从业人员（一次置业） 　 标签：教育程度良好，收入平稳、福利优越，所处行业收入大大高于其它行业。年龄25—35岁之间，即将或刚刚建立家庭，注重生活品质，思想较超前，父母可以给予一定首付补贴。发展前景良好，对未来收入极有信心，敢于提前消费。 有发展前景注重居住品质的青年人-----新生代 2、政府公务员、大型企业管理层。（二次置业） 标签：如东本地居民，教育程度大专以上，收入较高且稳定，在政府机关、企事业单位担任管理职务。年龄35—45岁之间，家庭生命周期处于成熟期，更注重生活享受。因人生阅历丰富，有一定社会地位，追求享受、讲究生活层次，有优越感，已有一套普通住宅，有能力改善居住环境。 有社会地位注重生活层次的中年人---中产阶层 ３、私营业主、投资客。（多次置业） 　 标签：如东本地人，教育程度一般，多为个体经商者，经济实力雄厚。年龄30—45岁之间，家庭生命周期进入成熟期，具有经济头脑，对新事物认知及接受度较高。人生经历丰富，已取得一定成就，生活优越，注重身份荣耀感。对目前居住环境不满意，对居住空间有更高要求。注重置业的价值感，看重升值空间，有明确的投资意向。 有经济实力注重投资理财的中年人-----都市新贵 万华二期地块位于如东新城发展CLD位置，随着周边配套的建设与完善，加上一期紫金花苑纯豪宅的产品定位，全面提升地块价值，故建议二期项目的市场定位为： 一 座 高 价 值 风 尚 精 品 社 区 中产阶级的栖息乐园 产品线：多层花园洋房 + 小高层电梯洋房 我们将打造一座适合如东中产阶级生活的乐园，提供一种具前瞻性、追求生活的本质、本源、幸福感，更加低碳环保、享受生活大乐趣的生活方式。 技术指标数据建议： 占地面积：120亩； 容积率：2； 总建筑面积：约16万平方米；（住宅：15万平方米，商业：1万平方米） 建筑密度：26.5% 绿化率：约35-40% 产品配