2010年1月慈华星方太地块产品定位思考.pptVIP

与健康的跨界：高档健康的会所 与健康的跨界：高尚运动设施 与科技的跨界 与科技的跨界：智能化安防系统 九大智能化安防系统 出入口及周界防范系统 闭路电视监控系统 可视对讲与门禁系统 电子巡更系统 家庭安全防范系 背景音乐系统 停车场管理系统 物业管理系统 燃气报警系统 与科技的跨界：整体现代化厨房 将方太整体现代化厨具引进厨房，增加户型附加值。 与科技的跨界：壁挂采暖系统 随心所欲控制室温 完全自由掌握采暖时间 设备运行经济可靠 舒适供应生活热水 灵活选择散热设备 保护管道和用水设备，过滤出碱垢满足家庭生活使用的软水。 与科技的跨界：软水系统 与科技的跨界：同层排水 95％以上的卫生间仍在使用传统的排水系统　－　隔层排水 ????主要的问题： ????1. 空间布局上的局限性：受到楼板预留孔的限制，卫生器具无法像摆设家具一样随意。 ????2. 建筑整体功能上的局限性：受到传统管道敷设方式的限制，卫生间的位置必须上下一致。 ????3. 检修不便：如果发生损坏需要到楼下用户家中进行管路检修，十分不便。 ????4. 房屋产权的不清晰：管路系统部分在楼下用户的家中，容易发生产权上的纠纷。 ????5. 噪音较大：采用PVC-U管材后，会产生较大的冲水及排水噪音。 ????6. 卫生间异味：管路系统的压力平稳未被充分考虑，造成存水弯水封被负压破坏，引发异味。 同层排水可以很好的解决以上问题 与科技的跨界：指纹密码锁 体现高度的私密性、专属性、安全性。 户型面积定位建议 　 90以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150-160 160-180 180－200 200以上 传统豪宅 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 慈溪需求 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 本项目 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 项目面积配比依据 受总结影响，有缩小趋势 奢适住宅，既符合慈溪消费趋势，又避免豪宅的高总价 提案结束 住方太、信方太、用方太 方案二：别墅+高层 别墅＋高层 ■ 别墅产品可以拔高社区整体形象 ■ 别墅产品可以拉高项目的利润 ■ 别墅较损容积率，将会降低高层的 品质，增加高层的销售压力 ■ 别墅产品对于周边环境要求较高， 本项目周边过多的工厂，影响别墅 品质 优势 劣势 方案三规划图：多层洋房+高层 经济技术指标 总建筑面积 73290平方米 高层建筑面积 46190平方米 多层洋房面积 23360平方米 商业面积 2570平方米 公建面积 1800平方米 容积率 1.6 建筑占地面积 11230平方米 建筑密度 26% 方案三规划图：多层洋房+高层 方案三规划图：多层洋房+高层 方案三规划图：多层洋房+高层 方案三：多层洋房+高层 洋房＋高层 ■ 多层洋房是目前最受欢迎的产品 ■ 多层洋房和高层的组合能够形成良 好的层次感 ■ 洋房不是很损容积率，能够打造品 质相对较好的高层，减少销售压力 ■ 洋房和高层的组合很难形成良好的 空间感，也很难打造良好的景观 优势 劣势 方案四规划图：纯高层 经济技术指标 总建筑面积 73290平方米 高层建筑面积 67687平方米 商业面积 3803 公建面积 1800平方米 容积率 1.6 建筑占地面积 7392平方米 建筑密度 16% 方案四规划图：纯高层产品 方案四规划图：纯高层产品 方案四规划图：纯高层产品 方案四：纯高层产品 纯高层 ■ 纯高层可以形成绝佳的空间感，利 于景观的打造 ■ 利于形象的打造 ■ 产品接受程度较其它产品较低，建设成本较高。 优势 劣势 各方案经济效应对比分析 方案 销售均价（元/平方米） 总成本（不包含土地成本及相关税费） 总销售收入 总利润 小高层搭配高层 小高层10000，高层9000 3.94亿元 8.29亿元 4.35亿元 别墅搭配高层 别墅13000，高层8000 4.02亿元 8.54亿元 4.51亿元 洋房搭配高层 洋房11000，高层8000 3.92亿元 7.98亿元 4.06亿元 纯高层 高层9500 4.06亿元 8.39亿元 4.33亿元 各个方案比较 ① ②④ ①④ ③ ② ③ ③ ① ①④ ② ②④ ③ 低 中 高 项目形象 产品品质 产品接受度 项目利润 ① 小高层＋高层 ② 别墅＋高层 ③ 洋房＋高层 ④ 纯高层 产品定位 创建项目产品价值体系 价值体系理念：跨 界 价值体系理念 CROSSOVER 跨界，就是跨领域的一种资源整合，通过各自优势资源的整合发挥最大的价值效应，并且在价值效应基础上