2010江门市尚领新筑前期市场调查.pptVIP

前期市场调查 尚 领 新 筑 目 录 宏观政策分析 江门楼市分析 项目概况 宏观政策分析 4月21日，银监会解读了最新出台的房贷新政，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。 4月14日，国务院宣布将实行严格的差别化房贷政策，二套房首付不得低于50%； 《转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确规定“继续执行个人首次购买90平方米及以下普通住房,契税税率为1%的优惠政策”。 总结： 弊：4月国家房地产调控政策频频出台。二套房受打压，导致改善型居住、投资型购买者受打压。 利：首次置业优惠增加，刚性需求购买者依然存在。 新政调控，何去何从？ 江门三旧改造，契机如何把握？ 江门将大力推进宜居城乡建设的力度,今年要启动5个“三旧”改造项目,并用3年时间完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作,到2012年基本完成城市核心区内的“三旧”改造项目。蓬江区将是“三旧改造”的主战场。 区内需求量增加，利好楼市交易量。 核心区内的土地基本已经出让完，所剩的只是一些边角的几万平方米住宅用地和一些小村庄等。正是因为核心区无地可供， 整个篁庄村的改造面积约为66万平方米。 09年越秀城建以9.68亿元拿下篁庄大道北侧总面积18.8万平方米的两块地皮。 需 供 北城区北扩趋势明显，中心城区地位确立 2010年2月9日，江门市规划局于公布了《江门市北新区核心区（PJ05-E）控制性详细规划草案公示》，该规划主要是加强公共服务设施和市政基础设施的配套建设，把本片区建设成为特色鲜明、环境优美、健康舒适的现代化对功能的生态综合开发区。更重要的是提出了“土地整理”的概念，以保证北新区核心区能快速、健康、有序的发展，把北新区建成江门市集聚高尚住宅区的行政文化中心。 北新区板块热度不断递增，带来的是市民的关注度增加。 本案 江门楼市发展现状 5 月份中心城区市场数据简报 时间 一手住宅成交 二手住宅成交 住宅批准预售 成交面积 成交套数 住宅均价 别墅均价 公寓套数 公寓均价 成交面积 成交套数 成交均价 面积 套数 2010 年 5 月 6.65 549 4892 9078 532 4575 3.35 343 2301 5.07 405 2010 年 4 月 8.63 705 5170 9470 656 4410 3.88 423 2039 13.03 1184 环比（ % ） -22.9 -22.1 -5.4 -4.1 -18.9 3.7 -13.7 -18.9 12.8 -61.1 -65.8 简述： 1、5 月份新批住宅预售比上月大幅减少，市场以消化存量为主。 2、一手住宅成交量没能延续上月的反弹，环比下跌两成，同比跌幅超过三成。月内各周呈逐步下滑的趋势。 3、 一手住宅交易均价环比回落 5.4% ，但公寓均价继续上涨，首次突破 4500 ，为历史最高。 4、二手住宅成交量受调控新政冲击再次探底。 5、供应放慢，成交萎缩，价格盘整，政策真空。种种迹象显示，市场仍未走出“混沌期”。 ?注：别墅包含独立、联排和类别墅。公寓指住宅中除去别墅的部分。 专家预测：从现在的情况来看，江门房价降价最大可能出现在今年的8、9月份，而且这次政策调控的影响可能长达2年，之后中国的楼市步入更加理性的时代。 本案 都市豪庭 星河花园 锦绣豪庭 金汇广场 中天国际 凤山水岸 江门奥园 楼盘 主力户型 价格 都市豪庭 70—90㎡小户型 4900元/㎡ 星河花园 84㎡两房户型 约4700元/㎡ 锦绣豪庭 78㎡两房一厅 4883元/ ㎡ （简装） 中天国际 90-200㎡ 约5950元/㎡ 江门奥园 85~110㎡ 未定 项目附近主要竞争楼盘 4月江门楼市购买客户群分析 购房人户籍比例 本月外地（非江门籍）客户成交比例高达55%，比3月的49%增长明显； 据住建局签约数据显示，江门各大小楼盘均有不同程度的外地客户购买情况。 但4月以来，国家宏观调控政策的出台，限制外来人口购房，将对外地客户的购房需求造成直接打击。 预计未来一季度内外来户籍购房数量将可能有明显的削减，并影响到整个市场成交量的下滑。 长期来看，随着江门人口结构的变化，越来越多的外来人员就业生活，中小户型的需求和供应都有增长趋势。100-140平方米的户型是江门人最喜爱的主才流户型。 4月江门楼市购买客户群分析 据江门4月各区域交易套数数据显示，北新区成交量占27%，城区仅占25%。因此，被视为江门未来CBD的北新区，将可能成为江门置业者购房首选的理想区域。调查数据显示，中心城区依然为置业者首选的购房区域。 其中，蓬江区更是置业者的