物业管理实务之 物业服务企业的财务管理解读.doc

第章 目标规划 学习目标： 基本了解：物业服务企业财务管理机构的设置 物业服务收费的概念、收费原则、定价方式 重点掌握：物业服务企业财务管理机构的岗位职责 物业服务企业的营业收入、成本费用、税费和利润 物业服务费费用的构成、计费方式 专项维修资金的使用和管理 技能目标：能够运用所学知识进行物业服务费用解释和收缴工作； 能够进行物业服务费用的测算和编制； 能够应用相关理论解释和处理物业管理中有关专项维修资金的具体案例。 课前热身随笔（空白页） 第章发改价格[2003]1864号 1.财务部经理 (1)向企业领导人负责，组织公司的财务会计管理工作，当好企业负责人的经营管理参谋； 　　(2) 每月、每季审核各种会计报表和统计报表，进行财务会计报表分析，送企业法人代表审阅； 　　(3) 检查、督促物业服务企业各项费用的及时收缴和管理，保证企业资金的正常运转； 　　(4) 审核、控制各项费用的支出，杜绝浪费； 　　(5)合理有效地经营好企业的金融资产，为企业创造更多的利润； 　　(6) 根据物业管理行业的具体特点以及本企业的实际情况，依据财经法规、政策、文件，制定财务会计管理具体制度和操作程序； 　　(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，呈送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修订； 　　(8)熟悉相关的工商、税务、财政、金融、保险、物价等管理制度，运用法律、行政和经济手段保护企业的合法权益； 　　(9) 组织财务部门的政治学习、法律法规学习。要求所有财会人员遵纪守法，按照财政部和中国人民银行颁布的有关金融管理条例管理好财务； 　　(10)完成总经理交办的其他事项。 　　2.主管会计 　　(1)对财务部经理负责，具体做好财务的日常管理工作； 　　(2)每日做好各种会计凭证和财务处理工作； 　　(3)每月、每季按时做好各种会计报表，送部门经理审核。在酬金制下，定期（年内不少于两次）向业主委员会公布物业服务费用收缴及使用的情况； 　　(4)负责检查、审核各经营部门及下属机构的收支账目，及时向部门经理汇报； 　　(5)检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符； 　　(6)根据物业管理行业的特点和需要，组织下属各物业管理处的业务培训，提高整体的业务水平和服务水准； 　　(7)完成财务部经理交办的其他财会工作。 　　3.出纳 　　(1)对财务部经理负责，服从领导安排，尽职尽责做好本职工作； 　　(2)严格遵守国家制定的财会制度和公司制定的财务管理细则； (3)负责公司现金的收付、银行存款的存取及现金、有价证券、银行支票等的保管； 　　(4) 及时追收企业各种应收的款项，保护企业和业主利益不受损失； 　　(5) 及时办理各种转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符并交会计做账； 　　(6)填制现金、银行收付款凭证，登记现金、银行日记账； (7)完成财务部经理交办的其他财会工作。 　　4.统计员 　　(1)对财务部部门经理负责，遵守公司制定的财务人员管理规则，做好本职工作； 　　(2)及时统计、存贮各种费用收付资料，供主管会计参考； 　　(3)维护好电脑设备，保管好所存的资料；对于变动的资料数据应及时修改与存贮，做到随时变动，随时修改，随时存贮，以免出现差错； 　　(4)及时输入打印收费通知单，保证费用按时足额收缴； (5)完成财务部经理交办的其他事项。 　　5收费员 　　物业服务企业所管理的物业项目的业主(使用人)较多时，应专门配备收费员，这样既可方便住户，又能及时回笼资金。收费员的职责是： 　　(1)对财务部经理负责，遵守公司制定的财务人员管理规则，做好本职工作； 　　(2)负责物业服务费等各项费用的通知和收缴； 　 (3)每天下班前应把当天收缴的各项管理费用的现金入库，并统计好缴费情况； 　　(4)对缴费情况随时进行统计，并及时追讨欠缴费用； (5)工作热情、周到，争取业主、使用人对物业管理工作的理解和支持； 　　(6)完成企业和部门经理交办的其他任务。 二、物业服务企业的营业收入 (一)物业服务企业营业收入的内容 营业收入是指物业服务企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括物业管理主营业务收入和其他业务收入。 1．主营业务收入 主营业务收入是指物业服务企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 (1)物业管理收入是指物业服务企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。 (2)物业经营收入是指物业服务企业