天启开启2009年12月8日大连开新领域小户型公寓类品市场报告.ppt

小户型定义 小三房产品解析 小户型产品分布特征 重点区域小户型项目研究 项目建议 项目特点 户型点评 总结 项目特征 优质劣质户型解读 重点参考个案分析 开新领域 光线遮挡 交通便利 位于市政府后身新开路商务区 视线遮挡 本案 外部条件 开新领域位于新开路商务办公区，位于珠江路与新开路交汇处，交通便利，通过多路公交车。 项目位于珠江国际与金广大厦之间，并且距离太近，对光线与视线有严重遮挡。 家乐福即将进入北京公园，并且珠江路沿线遍布大量商业网点，购物相对方便。 生活、医疗、教育配套相对完整。 内部条件 本身为改造项目，户型设计存在先天限制条件，必须按照原建设格局有条件改造。 政策条件 2009年12月7日结束的中央经济会议，确定继续执行宽松货币及经济政策，支持自住及改善类需求，控制投资投机。 2009年12月8日大连住房政策商品房换手年限回到5年，开征个人所得税。 项目建议 结合之前对小户型产品及主要参考竞品的研究成果，建议： 项目位于成熟区域商务核心，拥有稳定长期租赁客源，可以满足投资性购买需求，同时距离主要商业区有一定距离，较为安静，因此建议将投资性客源作为项目主力客源，过渡性居住作为补充。 根据户型研究结果，及本案改造限制，建议产品主力以40-60㎡一房为主，70-80平方米二房为辅，一房户型尽量采用一房一厅设计，西南西北角户尽量设计为可双向采光户型。 政策在2010年极有可能对投资进行抑制，因此我们要抢先开盘快速销售，搭上政策末班车。 价格采用低价跟随策略，快速去化为目的。劣势位置套型定价不宜价差过大，此举将强化劣质印象，此类套型可在促销时作为特惠套型阶段推出。 精装修，装修标准建议在1000-1500元/㎡之间。 全国畅销小户型借鉴 北京南曦大厦49.72㎡户型图 北京莲馨嘉园48.63㎡户型图 广州嘉逸花园43.74㎡户型图 全国畅销小户型借鉴 上海清馨苑52.55㎡户型图 北京华源之星53.64㎡户型图 深圳益田花园画意居60㎡户型图 谢 谢 * * 开新领域小户型公寓类产品市场报告 2009年12月8日 大连开启房地产投资咨询有限公司 小户型研究思路 多大的户型算小户型？ 小户型都分布在哪里？消化情况如何？ 小户型都有哪几种？特点是什么？ 什么人买小户型？他们关注什么？购买偏好是什么？ 不同区域热销小户型的特点是什么？ 我们应该建什么样的小户型？如何定位？ 小户型的定义 小户型应该在哪里建设 小户型的种类有多少 小户客户来源及购买关注 什么样的小户型好卖 市场重点参考项目的特征如何？市场表现如何？ 扬长避短 小户型定义 小三房产品解析 小户型产品分布特征 重点区域小户型项目研究 项目建议 项目特点 户型点评 总结 项目特点 优质劣质户型解读 重点参考个案分析 什么是小户型？ 对于小户型一直没有一个清晰的定义，一般来说一居室销售面积在55平方米以下、二居室销售面积在80平方米以下、三居室销售面积在100平方米以下的户型都叫小户型。 居住性小户型 按照上述定义的小户型，80-100平方米的三房户型我们称之为居住性小户型，其主要承载的是居住功能，此类户型换手率相对其他小户型产品相对较低，多数用于较为长期的居住。 过渡性小户型 55-80平方米二房户型我们称之为过渡性小户型，此类户型居住功能比较完整，多数是被用作过渡性居所，一旦经济情况改善，居住者遍会升级居住条件。 投资性小户型 55平方米以下一般情况下有一房、一房一厅、二房一卫三种形式，此类产品多数被用来做长短期投资性产品，一小部分被用作临时性居所。我们称之为投资性小户型。 根据其使用情况 大连普遍意义上的小户型，我们的重点研究对象 小户型定义 小三房产品解析 小户型产品分布特征 重点区域小户型项目研究 项目建议 项目特点 户型点评 总结 项目特点 优质劣质户型解读 重点参考个案分析 居住性小户型——现状 大连小三房产品其消化情况在项目中名列前茅，产品也是各有特点，目前多数集中在大连西部。 项目名称 位置 总建筑面积 开盘时间 小三房房型及面积 装修标准 小三房比例 去化速度 当前平均售价 万科·魅力之城 大连西部前革 40万 2009.3.28 86与90平方米三房二厅 一期清水；二期精装 一期11% 二期108套左右 一期100%二期未售 一期6500 二期9000 美树日记 大连西部机场 20万 2009.7.4 89、92平方米三房二厅 清水 6.55% 95% 10000 水映西山 大连西部西山 6.6万 2008.5.16 89与92平方米三房一厅 清水 11% 100% 7800 大众·开世嘉年 大连西部旅顺 12万 2007.9.16 97平方米三房