世联_常州国际科技创新基地项目产业研究细化及物业发展建议.pptVIP

案例借鉴：通过案例分析，地标性建筑、 五星级酒店和办公楼都是本项目核心 功能区需要打造的物业 打造融合五星级 酒店和生态化办 公的地标性建筑 风险控制：考虑到本项目的规模和周边 市场的消化量，合二为一可以控制项 目后期运作的市场风险 形象提升：五星级酒店与生态化办公楼 都属于顶级物业，有助于提升项目形 象，体现地标的昭示性 用什么功能 物业来承担 地标角色 结合案例、形象提升及风险控制的原则，建议以办公结合高星级酒店作为本项目的地标性物业 配套商业 地标建筑 其他 案例借鉴1：工业园区地标 ——张江大厦 张江大厦是张江高科技园区第一座5A甲级 智能化现代商务大楼，是该园区内的标志 性建筑。总建筑面积4.5万㎡ ，共18层， 其中1－3层为商务配套裙房，4－18层为 办公楼 结合案例以及本项目的市场实际，地标建筑总规模在8万m2左右，其中酒店3万m2、办公5万m2 案例借鉴2：常州市地标 ——常州世贸中心 常州世贸中心由两幢27层百米楼及裙房组成， 总建筑面积13.5万㎡，每栋建筑单体平均建 筑面积6.75万㎡，建成后将成为武进乃至常 州的重要标志性建筑 案例借鉴3：上海紫竹科学园区 ——超五星级酒店 上海紫竹科学园区与国际著名酒店管理集团 合作的超五星级会议酒店，占地4.8公顷， 总建筑面积约5万㎡ ，建成后将成为黄浦江 上游的标志性建筑。 案例借鉴4：常州五星级酒店 ——常州香树湾花园酒店 香树湾花园酒店座落于常州地区经济最具发 展潜力的高新技术产业开发区，酒店占地面 积8万多㎡，总建筑面积2万㎡。 配套商业 地标建筑 其他 配套商业 地标建筑 其他 结合案例分析及本项目定位，建议综合服务区配套商业采用商业街区（主）和集中商业(辅）相结合的方式 案例研究：南海数字媒体产业园 区位：广东省佛山市南海科技工业园核心区 规模：园区规划面积约1500亩,规划建设面积40万㎡ 分区：研发区、培训区、生产加工区、生活服务区 国凯商业街 产业园区商业配套共有三种形式： 集中式商业 商业街 二者均有 园区内的国凯商业街，是为国凯公寓楼及产业 园内的职工提供餐饮、商务、休闲、娱乐、购物等 一体化服务的综合性商业场所。 商业街共两层，以沿街商铺为主，目前首层经 营的项目包括：超市、电脑服务及销售、中国移动 营业厅等。二层全部为餐饮业，为园区工作人员及 周边高校老师提供便利的餐饮服务 服务于园区高素质人口，体现项目的国际化意向及品质 符合项目生态化科技园区定位，能够给园区人口带来独特的休闲、购物体验 主体服务于园区，适当辐射周边 国际风情商业街(主）+集中式商业（辅） 配套商业实现目标 配套商业 地标建筑 其他 配套商业注重氛围的营造，关注细节，做到统一标准化 建筑形态凸现异国风情 公共的休闲广场 统一的商业标志 商业街小品 休憩设施 精品店面 商业街区标志物 建议要点： 在建筑形态上，商业街区营造异国情调，凸现国际化色彩 商业街区统一规划、统一商业标志，营造街区氛围 在商业业态上着重选取一些中高档餐饮、娱乐、精品商店等 街区中可设置集中人流的活动广场。并配合小品和休憩设施 考虑因素： 研发企业通常会有大量的研发设备，要求建筑的承重达到一定标准，动力电源有充足保证。 作为研发企业的核心价值资产对于安全性的考虑至关重要，远离震动、电磁辐射源、粉尘及潮气等是研发平台设计需要着重考虑的因素 建议要点： 3-5层的低层建筑 建筑层高在5米左右，抗震强度8级以上，内部空间采用大开间大跨度的柱网，门洞宽阔 底部架空层的处理可以较好的起到防潮、减弱震动的效果 底部架空层可以作为绿化空间或停车场 配套商业 地标建筑 其他 考虑到研发平台对建筑的特殊要求，建议采用底层建筑，内部采用大跨度结构，便于设备的放置 精英生活区 四、 居住需求客户定位回顾 核心客户 重要客户 偶得客户 周边区域乡镇的私营企业主（特别是项目以南区域的乡镇高端客户） 园区企业的高层管理人员 武进中心区价格外溢的别墅客户 核心客户——武进区财富阶层 需求特征：追求符合其身份标签的产品，显示一种有品味的生活方式 向往高尚生活的园区中层人士 泛公务员阶层 追求创新产品的武进私营企业主 高新园区的白领精英 重要客户——上升中的财富阶层及白领精英 需求特征