江苏南通圆融综合体项目竞标策划报告.pptVIP

客户地图 主力崇川区 港闸区补充 城东补充 通州及外围乡镇 在售高端项目客户分析 项目 职业分析 万濠华府 私营业主，企业高管，医院、银行高管、教授 藏珑 私营业主，企业高管，银行高管，事业单位领导 文峰城市广场 私营业主，企业老总，银行高管，事业单位领导 翰林府 事业单位、私营业主，企业老总，银行高管 主要来源于崇川及周边的私营业主 开发区补充 核心客户 年龄特征：40-55岁 家庭结构：两代或三代 置业阶段：多次置业经验； 交通工具：拥有多部高级私家车 购买能力：收入丰厚，有相对较强的购买实力 消费特征：多次置业经历，自信果断，好面子，往往不会将价格作为其购房的主要依据； 来源区域：崇川区、港闸区、开发区、观音山、先锋镇及通州等下属乡镇； 客户等级：本案主力及核心客户； 私营业主 1-景华城 动工之前引入大润发主力店，同时片区商业配套的完善提升了项目整体价值 景华城 河东老街 项目 产品类型 价格(元/M2) 河东老街 多层 11000 景华城 高层 12000 住宅价格 商业时间轴 主力店 释放 商业开业 1.2万 主力店:项目在动工之前就引入大润发超市,带动项目的商业价值,也对住宅价格有所拉升 片区商业:地块对面的飞跃百度为大型休闲商业体,它的营业也提升了片区的商业氛围,对景华城的商业也产生促进作用; 飞跃百度 1.1万 1.15万 1-景华城 市场大势及主力店营业刺激项目去化，本案后期可利用两大节点进行重点营销; 景华城月度成交表现 大润发7月试营业 大润发7月试营业 主力店入驻/市场环境好 10年5月之前表现良好:在市场环境大势良好及主力店的入驻的双重作用下,景华城去化情况表现良好； 商业开业:7月份大润发的开业也对住宅销售起到一定刺激作用; 2-玉兰公寓 区位优，拥有行政及教育等资源, 复制绿城集团成熟产品线,造就项目成功 玉兰公寓 区位:项目位于世纪大道一侧,政务新城片区,紧邻南通新政府大楼及通师一附;区位条件优越; 复制产品线:玉兰公寓为绿城集团的一条产品线,本案成功复制绿城产品线; 政务新城 通师一附 世纪大道 通师一附 南通政府 项目 总建面(M2) 容积率 玉兰公寓 166962 1.73 2-玉兰公寓 景观及建筑精细化打造获客户认可，支撑项目内在品质，促进项目的整体去化 景观 景观 建筑立面 风雨走廊 细腻的园林景观及流畅的外立面曲线是项目的亮点和特色，被客户广泛认同 2-玉兰公寓 多频次高质量的营销活动促人气, 常时间举行杭州品质行活动,以增加客户对项目品质感知; 08年10月 09年3月 10年2月 产品说明会:绿城产品价值报告 一期开盘:文峰饭店 集团营销活动:城市花开演唱会 杭州行:时间维度较长,一般为期两天 08年11月 营销中心开放 产品说明会 杭州行 一期开盘 2-玉兰公寓 高举高打推盘策略奠定口碑，一期推品质房源以拔高形象,同时采用大小户型有机组合方式 分期 时间 推出楼幢 一期 09年2月 5、6、7# 09年4月 4# 09年6月 3# 二期 09年8月 1#、9# 09年10月 2# 09年11月 8# 三期 10年3月 10、12-14、16# 10年6月 17# 10年10月 11#、15# 11年4月 18# 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 一期 二期 三期 推盘顺序:项目推盘主要依据施工进度来进行,从西往东,从北往南; 推盘策略:首期推出5,6,7#楼,位置相对良好,以较好房源实现良好去化;同时项目采用户型大小有机组合的方式,以满足各层次客户的需求; 东 2-玉兰公寓 实现高速去化并实现溢价，10年成交量达379套,价格一路走高并获市场追捧 玉兰公寓价格走势 玉兰公寓成交量走势 价格走势:项目一期开盘均价9500元/M2,远高于同片区中南世纪花城的4000元/M2价格;走势方面,价格一路上涨,由一期的9500元/M2上涨至16500元/M2,涨幅达73%; 成交量:在区位及品牌优势的作用下,项目去化情况表现良好,10年成交量达379套,但进入11年后,受尾房及市场影响,成交量处于低位运行; 尾房/市场打压 3-万濠华府 高规格的整体规划，采用组团规划及中轴对称规划，空间序列感强烈，拥有三重景观资源 规划分析:根据地块形状，项目规划两大组团，且形成两大中央景观空间，社区感及组团感较强；同时布局采用中轴对称布局，空间序列感较佳，易形成高贵社区； 景观打造：项目拥有三大景观体系，景观中轴，两大中央景观及外部河道景观，景观层次较丰富； 3-万濠华府 项目 层高 文峰城市广场 3M 金鼎湾 2.9M 名流府 2.9M 万濠华府 一般：3M 楼王：3.15M 藏珑 ３Ｍ 翰林府 3Ｍ 建筑立面