天津金隅张贵庄项目整体开发定位研究.pptVIP

一层90+洋房式产品，有利于满足部分中高端需求和丰富小高层洋房式视觉与社区体验 一层90+洋房式产品 赠送地下室 赠送半地下庭院 赠送入户庭院 洋房视觉，提升小高层产品整体品质 在小高层产品中满足个别中高端需求 优点 附加值 洋房视觉 直接入户 院顶作为二层住户露台赠送，提高二层附加值 顶层做成复式90+产品，有利于满足个别中高端需求和丰富洋房式天际线 提升小高层产品整体品质 顶层复式产品 在小高层产品中满足个别中高端需求 优点 如何打造 赠送阁楼面积 赠送大面积顶层露台 顶层洋房式屋顶 丰富天际线 从上到下整体打造洋房式小高层 底部洋房风格部分示意 小高层 小庭院 天际线 示意 小高层产品建议 户型面积及配比 80-90平米两室为主，建议占小高层70%左右，针对首次置业客户；部分80-90平米小三室，占小高层10%左右，针对首次置业客户； 部分“90+”三室或四室，通过首层赠送地下室和庭院、顶层复式、部分楼栋的中间层单元赠送1-2个完整功能空间这三种形式实现，赠送后110-150平米，约占小高层的20%，针对中端改善型客户。 产品功能要求 全明设计 南向主卧 南向客厅 面积赠送 底部和顶部洋房式设计 户型突出经济实用性 飘窗设计 …… 产品形象 内部突出户型的实用性和一定舒适性，外部突出洋房式风格 小高层占项目总建筑面积的70% 典型叠拼项目特点汇总 户型面积约189-210平米 共四层，一跃二，三跃四； 189平米四室户型最畅销 私家入户花园； 独立衣帽间设计； 超大露台； 工人房； 格调故里 户型面积约220-270平米 共四层，一跃二，三跃四； 208平米四室户型接受度最高 赠送下沉式庭院及储藏室； 赠送多个露台； 独立衣帽间设计； 钻石山 户型面积约180平米 共三层，一跃二，二跃三； 180平米四室户型最畅销 超大面宽； 2.5米的高开窗； 3.1米层高； 地采暖； 社会山 首层入户花园 客厅挑空设计 客厅面宽大 主卧衣帽间 赠送地下室、地下庭院 赠送露台 成功要素提炼 叠拼产品建议 户型面积 170-220平米四室，既满足舒适性要求，又能应对未来单价快速上升后总价过高的问题 产品功能要求 首层花园 电梯直接入户 私属庭院 多露台 南向主卧 屋顶花园 半地下庭院 客厅面宽不小于6m 地下储藏空间设计 独立主卧衣帽间 …… 产品形象 体现出低密度产品的多层次设计和类别墅品质 典型联排项目特点汇总 户型面积约265-311平米 273平米五室户型畅销，三层，带地下共四层 地下影音娱乐空间 独立衣帽间 空中屋顶花园 地下工人房 矽谷港湾 户型面积约244平米 此户型接受度高，三层，带地下共四层 下沉式庭院 超大的地下储藏空间 独立衣帽间 赠送多露台 书房私属空间设计 钻石山 户型面积约260-300平米 280平米主力户型畅销，三层，不带地下 双围合私家庭院设计 双向屋顶景观露台 紧邻露台的南向书房 功能室的空间设计 朗润园 户型面积约200-266平米 200平米五室户型接受度高，三层，不带地下 顶层超大露台设计 南向花台设计 整体产品设计紧凑 首创溪堤郡 地上不超过3层 底层入户花园 客厅挑空设计 客厅超大面宽 主卧衣帽间 赠送地下室、地下庭院 多露台 成功要素提炼 联排产品建议 户型面积 230-250平米四、五室，既考虑到舒适性，又考虑到控制总价 产品功能要求 地上不超过3层 私属庭院 多露台 南向主卧 屋顶花园 赠送地下室 客厅面宽不小于7m 客厅挑空设计 主卧独立衣帽间 工人房 阳光书房 …… 产品形象 突出产品的私密性和舒适度 开发策略 产品开发时序 价值导向性：市场成熟度与产品品质的匹配 时间 进程 市场由中端向中高端的发展轨迹 随市场发展，逐步推出高价值产品 目前区域相对不成熟，先推出中端产品，随着市场成熟度的逐步提升，高端产品与区域的契合度加大，实现项目的价值最大化 市场需求导向性：市场成熟度与市场需求的匹配 群体数量 低端市场 中端市场 高端市场 市场成熟度的进一步推进 先推中端市场的小高层产品 后推出价值高的低密度产品 中端市场需求 增大 高端市场需求 增大 现金流导向性：小高层产品率先回收现金流 总价低，可快速回收现金流 小高层： 建筑面积90平米以下户型 率先推出小高层产品 品牌导向性:树立价值、品牌双标杆 推出部分小高层，回收先进流 推出部分叠拼产品 树立价值标杆 树立品牌标杆 推盘推盘时序 小高层的推出，项目逐渐被市场认知，此时推出叠拼（类别墅产品），展现项目高端品质，树立金隅品质地产商形象的同时，也成为项目的价格标杆，为后续的小高层产品和别墅产品价格提升创造空间。 社区成熟度 小高层+叠拼 小高层+叠拼+联排 产品开发时序 开发策略 产品开发时序 地块开发时序 容积率能项目整体平衡前提下