世联_深圳坂雪岗项目前期定位报告2010年.pptVIP

谨呈：嘉霖投资 地产企业品牌建立途径1：以量取胜 地产企业品牌建立途径2：以点突破 结合开发商品牌对项目理解： 价值最大化，同时均衡市场风险 精准定位：精准化市场与客户需求 地块印象 地块印象：相对成熟区域小体量住宅项目 案例一：后海公馆 片区的起势者，引领片区品质与市场。 点状排布，中央园林景观最大化纯粹社区，以100/130平米三房/3+1房为主力户型所有户型均南北通透、方正实用，100%入户花园设计 130平米三房两厅两卫 可实现3+1功能 全部东南朝向，户型方正实用 通风采光好，南北通透 100%入户花园设计 主卧独特270度景观凸窗设计 100平米三房两厅两卫 全部东南朝向，户型方正实用 通风采光好，南北通透 100%入户花园设计 主卧独特270度景观凸窗设计 后海公馆的豪宅品质 楼体全部采用干挂花岗岩石材，是深圳第一个将用于写字楼建筑的干挂石材应用于住宅建筑的楼盘，实现了一个住宅建筑材料运用的飞跃。外墙工程总造价近一亿 精装修全部采用世界知名品牌：意大利博洛尼整体厨房、德国杜拉维特卫浴、德国高仪水龙头、松下空调、三星液晶电视、西门子电冰箱、西门子洗衣机、鸿基高级实木地板、德国ABB插座面板等品牌。 后海公馆入户大堂、电梯间地面及墙面均采用2.5cm天然白洞岩装饰而成。 后海公馆的地下停车场大堂的地面全部采用环氧树脂地坪漆材料，一般用于五星级酒店、高档写字楼及商场。 后海公馆的豪宅品质 后海公馆的豪宅品质 案例二：龙岸龙坂区域第一豪宅·突破外围形象限制 户型设计优势突出：得房率、赠送率高 户型特点: 客厅开间4.5-5米 赠送内庭院可改房，三个大露台(入户花园) 一梯三户，双卫，主卧衣帽间 公共区域展示体系到位：入口仪式、地标会所（五星级售楼处）、园林全景展示、精致样板房 市场大势 大势对项目的影响分析： 龙坂发展趋势 龙坂市场供应 08年龙坂推售项目总量约96万平米 龙坂市场供应09年龙坂推售项目总量约160万平米 09年以后龙坂推售项目总量约416万平米,其中不包含地铁上盖的288万平米 09年以后龙坂推售项目总量约416万平米,其中不包含地铁上盖的288万平米 片区2011年后集中放量，以新城城市精品项目和资源低密度项目为主，坂田则以大型旧改住宅项目为主 龙坂市场布局：关口豪宅区、二线拓展区、坂雪岗区三足鼎立 关口豪宅区、二线拓展区、坂雪岗区三足鼎立 关口豪宅区 关口豪宅区 溪山——CBD墅区大邸 溪山——CBD墅区大邸 溪山客户：一期关内白领 溪山客户：二期追求舒居的高端客户 金光华龙岸——坂田豪宅引领者 龙岸客户：年龄30-50岁的三口之家，来深5-10年以上，家庭年收入在40-60万的高端品质换房客户 龙岸客户：私家车客户群体，大多数为生意人、私企业主及企业中高层管理人员，看重档次和面子感 鸿荣源龙一号 二线拓展区 二线拓展区 金地梅陇镇 金地梅陇镇客户：年龄在26-35岁的单身或年轻夫妇，对公共交通、周边生活配套依赖性强，区域未来规划利好、开发商品牌驱动 金地上塘道 金地上塘道客户：家庭收入在15-25万之间的首置客户，对公共交通、周边生活配套依赖性强，区域未来规划利好、开发商品牌驱动 水榭春天 合正项目 潜龙曼海宁 绿景818项目 鹏润达项目 坂雪岗区 坂雪岗区未来发展：大体量旧改住宅项目为主 佳兆业上品雅园 项目物业类型：高层，共7栋 住宅户数：1745户 项目总占地面积：约45829.49平米 住宅总建筑面积：约14.8万平米 园林景观面积：约3.8万平米 游泳池面积：约1200平米 商业面积：约7500平米 幼儿园面积：约2700平米 文化活动室面积：约1500平米 社康中心：约500平米 平均容积率：≤3.5 覆盖率： ≤2.5％ 绿化率：≥30％ 上品雅园客户：福田客户受地铁与开发商牵引，以年轻首置者居多；周边客户多为改善环境的首换者 十二橡树庄园 万科华昱 信义项目（旧改项目） 市场部分小结： 市场部分小结： 客户部分小结 客户部分小结 1、立足区域客户2、通过产品升级、打造类豪宅，争取高端客户群 龙坂市场供应：65-85平米两房、88平米小三房、120-140大三房为主要供应户型 综合龙坂市场供应与区域内项目户型区间进行产品定位 产品定位 产品基本功能必须满足客户需求： 以企业中高管、生意人、泛公务员、产业客户、原居民等改善居住环境的换房客为主 产品供应以拓展三房为主，少量四房，强调实用性与赠送 建立我们的竞争优势： 策略1：以板楼建筑，打造类豪宅的建筑形态 城市非资源型豪宅KPI体系：豪宅印象+品质感+服务 豪宅印象：入口豪宅气质打造 观感型品质打造：园林尊贵氛围渲染 观感型品质打造：立面品质用料，客户近距离观感体验 观感型品质打造：知名家装品牌引进，打造室内高端