北京金隅西海岸营销方案2012年1.pptxVIP

诗意的黏性 金隅西海岸营销方案;本案营销思考的前提—— 1、低密属性：1.3容积率，类别墅，复合型产品； 2、资源属性：亲近万亩湿地，毗邻近郊城区； 3、泛竞争属性：地缘依赖度弱，波动期市场； ;本案营销思考的站位——洋房 or 别墅？ 1、性价比：最高总价的洋房 or 最低总价的别墅； 2、客户群：非刚需改善的洋房 or 刚需改善的别墅； 3、品牌度：弱市场影响力的洋房 or 高品牌价值的别墅；； ;;本案营销思考的站位——项目是否具备作为别墅操盘的条件？ 1、资源性：别墅核心产品力，超越大量市场伪别墅； 2、纯粹性：无洋房产品，超越多数区域洋房类别墅项目； 3、城市性：别墅类产品的稀缺卖点，超越部分竞品； ;解决问题的核心生产工具——中原低密黏性营销模型 ;目录;;宏观政策：2012年政策环境 ;宏观政策：2012年别墅政策 ;供应量走势： 3月北京商品房供应面积103.47万平方米，环比2月供应量增加268.48%，同比增加94.46%。 从全市期房商品房供应量走势来看，受市场观望氛围影响，今年1~2月商品房供应总量持续走低，而随着行业政策走向的进一步明朗，开发商也紧抓刚需松动和季节性回暖的促销良机，3月集中增加供应，北京商品房供应量环比激增，其中期房商品房供应环比增幅达257.16%。 ;通过北京八个别墅板块的分析，北部的奥亚板块不论是从产品和客户来源都和昌平八达岭别墅区存在一定的竞争态势，我们主要就这两个板块的项目进行竞争分析，其中以昌平八达岭别墅区为核心，奥北别墅区为辅助 。 ;沙河板块;重点个案之：中海尚湖世家 中海尚湖世家属于当前在售项目中的高品质经济型别墅产品，产品形式为独栋、联排、叠拼，主打宜居水岸生态地产;中海尚湖世家-项目整体销售情况 ;中海尚湖世家-项目联排产品销售情况 ;中海尚湖世家-项目联排产品销售情况 ;中海尚湖世家-项目各物业供存状况解析 ;中海尚湖世家-客户情况 主力客户： 客户特征：项目客户主要以40-50岁左右的客户为主，主要来来自于海淀中关村、高教园区、上地科技园区等区域 客户需求：该项目客户主要是以第一居所为主，看重距离工作地点近，附近教育资源优??、高性价比产品为主主要以自主为主，有部分养老型客户，希望买房后和子女同住。 优势点： -地铁+高速路，交通便利，迅速连接城市 -配套优势，教育+医院 -产品优势，高品质产品和高性价比 -品牌优势，中海的品牌效应 -环境优势，自然湖景+定制湖景;中海尚湖世家案例借鉴——低价高出货的策略在降低风险的同时也造成利润流失 该项目位于本案南，地理位置更优，体量较大，主要以价格优势遥遥领先市场，开发商在当前市场下表现出极度的“现金为王”状态，以抄底的价格入市，迎合当下市场状态下的“抄底”消费心态。 若以快销为主要目标，中海尚湖世家的经验价格定位值得本案借鉴，但是其低价高出货的销售策略也在一定程度上损失了项目利润。 ;重点个案之：融创长滩壹号 ;融创长滩壹号-项目销售情况;融创长滩壹号-项目整体销售情况;融创长滩壹号-项目叠拼产品销售情况 ;融创长滩壹号-项目各物业供存状况解析 ;融创长滩壹号-客户情况 主力客户： 客户特征：项目客户主要以35-50岁左右的客户为主，主要工作地 点为昌平周边的产业园区和高教园区，以及海淀中关村区域。从 事行业多样化，基本以中小企业老板、企业高管、政府官员多。 客户需求：该项目客户主要是以第一居所为主，看重距离工作地 点近，环境优美，区域发展潜力有部分为子女购买，希望一次性 到位。 客群结构变化：2011年楼市遇冷后，客群主要以昌平老城区客户 为主，2012年“小阳春”出现后，海淀区西北部，中关村区域内 客群增多。 优势点： -大湿地公园+昌平新城规划，区域环境宜人，发展潜力大 -配套优势，产业+教育 -产品优势，高品质产品和高性价比 劣势点： -别墅属性不纯粹 -洋房和别墅统一管理，比较混乱;融创长滩壹号与本案竞争分析——主要在于产品细节化差异 该项目与本案属相同区域，其叠拼价格可以直接作为本案的参照对象，由于本案纯别墅区的纯粹性，二叠拼户型可以稍高于其叠拼成交价格，并优化产品细节以胜出 本项目可在产品细节方面提升，打造差异化竞争，提升项目市场形象及附加值 ;次重点个案之：远洋·傲北;远洋傲北-项目整体销售情况 ;远洋傲北-项目联排产品销售情况