中原_无锡首创敔山湾项目适合性营销策略报告 1.pptVIP

产品竞争力——其次，项目洋房产品线更加吻合市场需求，且产品属于稀缺产品，存在较大的市场机会点，同时高层小户型房源也属稀缺，但需求程度尚有待市场验证 项目 在售产品 面积段 均价（元/平米） 近期营销动作 近期推盘计划 东方王府 高层 149、175 6450 5号楼周六开盘 特价房6400元/㎡ 主推5# 爱家名邸 高层 106、137、145 7200 6500元/㎡起售 ， 最高优惠7万元 主推36#、39# 山湾水榭 低层、高层 110、165、298、324 6800、17800 龙年初春展新颜 无 敔山湾花园 小高层 125、143 8000 公寓首付10万起 无 藏品敔山湾 高层 140-180 / 藏品高层绚丽亮相 近期推1#、2#、3#高层 敔山嶺秀 待售 高层180-390 近期低层住宅 竞品信息汇总表 17 项目卖点提炼——项目卖点较为丰富，从外部环境和内部产品力塑造两方面进行总结归纳 于外 于内 城市价值 资源价值 增值前景 品牌房企 品质规划 稀缺物业 乡镇进城第一阵地 江阴唯一景观休闲区域 城市副中心定位 紧邻未来CBD 自然资源 休闲资源 上市房企 18年开发经验 深耕无锡6载 英伦社区 园林规划 产品品质 商业配套 洋房市场稀缺 小高层升级之作 市场主流产品线 18 项目核心价值梳理 城市价值 敔山湾虽然目前处于开发利空阶段，但是长期来看，仍将会成为热点区域，且项目紧邻CBD，配套价值凸现。 景观价值 敔山湾为江阴公认的景观资源区，依托敔山湾区域规划，未来将形成集休闲度假、生态宜居的高端居住区，具备其他区域无以复加的景观价值。 品牌房企 红色背景上市房企，国际化视野打造高端居住社区，18年精工经验加上对无锡市场的6载深耕，塑造品质居住区。 稀缺物业 洋房产品市场稀缺，小高层作为高层升级产品，两者均具备较强的市场竞争力，且产品线与江阴主流需求吻合，产品价值高。 外部价值 内部价值 项目卖点提炼——在项目优势的基础上，提炼项目参与竞争的差异化和竞争化卖点所在 19 明确了项目核心竞争力之后，通过对市场上已经成功运作的金科·东方大院项目案例借鉴，寻找运营思路，多维度探求首创敔山湾项目成功运作的支撑条件。 20 占地面积 16.5万方 建筑面积 28万方 容积率 1.7 绿化率 40% 物业类型 洋房、高层 项目风格 原创中国风格 东方大院区位图 总体规划图 一期 二期 三期 四期 五期 商业（六期） 七期 八期 九期 项目共分九个批次推出所有房源； 推盘顺序为洋房、商业和高层； 从洋房推售秩序来看，地块价值从低到高，从人能够保证销售价格的快速提升； 洋房市场口碑的影响，带动高层产品去化，半年时间750套高层房源已基本结束，目前处于尾盘阶段。 案例研究：东方大院——项目总建筑面积28万方，推盘顺序合理，先洋房后高层，两年销售周期已基本去化完毕 21 白墙灰瓦马头墙 中式小亭 中式院门 层层退台 案例研究：东方大院——前置的景观营造展示未来高端居住意向，触动客户心理需求，增强客户购买意向度，为市场热销奠定基础 22 石拱桥 中式框景 对景·照壁 金科物管 金科服务 金科服务 案例研究：东方大院——营销动线的精雕细琢及物管服务的前置展示是我项目可借鉴的两大增值体系，也是体现客户身份感和面子的有效途径 23 08.8东方大院 开工盛典 08.5金科集团与市政府签订敔山湾发展协议 08.12实景体验区开放典礼首次开盘洋房 10.4高层开盘销售 9% 9% 10% 7% 8% 6% 洋房 高层 推售时间 2008.12 2009.4 2009.6 2009.9 2009.11 2010.4 2010.7 2010.11 推售体量 216套 168套 125套 127套 102套 348套 210套 192套 去化率 99% 100% 100% 100% 100% 99% 97% 74% 销售单价 6495 7030 7613 8361 8942 7164 7739 8177 金科洋房产品738套房源不到一年时间几乎去化完毕，价格增长达到40%的较高水平； 金科高层产品凭借洋房的市场影响也取得了较好的销售业绩，半年去化700套以上。 案例研究：东方大院——以稀缺洋房产品顺利入市，以洋房带动高层量价实现，两年时间整案价格增幅达到40%，取得良好去化和品牌价值的建立 24 * * * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 城市、项目、发展商、代理商——“最适合的才是最合适的” 首创敔山湾项目适合性营销策略报告 此报告谨呈无锡首创置业 上海中原无锡分公司 2012.04.24 写在前面 1 江阴作为一个三线城市，未被列为限购城市，但是其房地产市场2011年成交量同比下滑达到42%的较高幅度，高出无锡全市4个百分点。