恒辉郑州天明雁鸣湖项目定位报告.pptVIP

郑州别墅的发展趋势 未来别墅的“三性三型”：宜居性，安全性、人文性、 幽静型、自然型、健康型 恒辉观点 经过对雁鸣湖项目的实地考察，区域项目的调研分析，我们对本项目的开发观点： 鉴于雁鸣湖市场形势不明朗，待充分论证后市场时机成熟再做大体量开发。 等待 借助利海、绿城两大项目开发的影响力，区域联动优势，及时跟进开发。 跟随 既要在开发推广格调上与利海、绿城保持一致，又要在产品方面做出自己的特色。 求同存异 目录 市场研判 客户定位 产品定位 项目认知 战略解析 项目定位 郑州市别墅客户来源 从2010年郑州市别墅项目销售统计来看: 客户来源以本省为主，其中郑州市区占47%，省内地市占40%. 外省和郑州郊县所占比重较小. 我们以与本项目区域性质相似且成功开发的龙湖镇区域为参考，分析项目客户构成。 龙湖别墅客户是郑州近郊板块别墅客户的一个缩影 2010年龙湖镇别墅客户来源分析 新郑地区占6% 惠济区仅占1%，因为惠济区力郑州北部别墅群较近。 （郑州几个老城区是近郊别墅的消化主力） 区域客户构成 2010年龙湖镇别墅客户职业背景分析 龙湖镇别墅群是郑州别墅项目成功开发的模范，其客户构成是郑州别墅项目客户构成的一个缩影。 在郑州近郊板块购买别墅的最多是私企业主（44%）和高级白领（33%），其次是公务员（10%），这三大人群所占比重高到87%。 目前郑州别墅发展存在的问题 追求豪华 设计平庸且不科学 基础设施不完善 环境资源限制 先造景再建，成本高 问题 发展建议 亚别墅符合中国特色和郑州市情 未来别墅的“三性三型” 开发符合民族文化的本土别墅 旅游和休闲项目联姻开发 开发高密度别墅，叠加双拼 考虑自持别墅，只租不售 市场研判结论 尽管国家出台一系列政策调控打压，房地产开发投资依然强劲。郑州市房地产市场整体观望气氛较浓。 郑州别墅市场投放量比去年同期有所减少，但销售量与价格都有较大幅度提高。 4. 别墅与旅游联姻，是别墅的发展方向。经济型别墅适合郑州市情，郑州东区、泛东区豪宅区将打破郑州别墅市场长期的南北格局之势。 3. 郑州别墅市场处于调整分化再发展期，需求旺盛，价格上升空间较大。 5. 利海、绿城项目的开发对本项目来说，既是机遇，也是挑战。 目录 项目认知 区域概况 项目分析 市场研判 战略解析 项目定位 中牟位于河南省中部，隶属省会郑州市。东接古城开封，西临省会郑州，土地面积1416.6平方公里，总人口68万人，辖11镇6乡，是郑州主要的卫星城镇。 面对郑州东扩的势头，中牟正着力完善基础设施，以县城西区开发和郑州市东扩为契机，瞄准城市居民居住、商务和物流需求，大力发展中高档住宅、商务和物流产业。 中牟县概况 交通：大郑州30分钟生活圈 连霍高速、G220、陇海铁路、S102自北而南梯次排开、横贯东西，S223、万三公路纵穿南北。 境内有五条东西向道路：开封至郑州高速、航海东路、310国道、郑汴城市连接线和连霍高速，同时将规划建设郑东新区-中牟-开封城市轻轨。 中牟县交通 经济：产业发展规划清晰，区域经济快速增长 在中牟县的整体布局中， 白沙镇对应郑汴路和郑州相连，以物流和建材加工为主； 九龙镇对应航海东路与郑州经济技术开发区相连,以汽车及装备制造为主； 刘集镇对应郑开大道和郑州相连，中间规划一个高校园区，着重发展高新技术产业和农副产品加工。 中牟产业区规划 最新《郑汴新区总体规划》提出，要构建以郑东新区等8个城市功能组团为主体、雁鸣湖等6个重点镇为节点、祭城等12个一般镇为基点的网络化空间结构。 郑汴新区规划范围：西起郑州市中州大道、机场高速、京广铁路，东至开封市金明大道，北起黄河南岸，南至中牟县及开封市区南界。 总面积2127平方公里。其中，郑州新区面积1840平方公里，开封新区面积287平方公里 郑汴新区规划 雁鸣湖 雁鸣湖 雁鸣湖在郑州新区规划中的地位 郑州新区规划：按照“轴线组团、多核网络”的空间布局模式，形成“两轴、两带、多区、多核”的空间结构。规划建设用地面积330平方公里。 “两轴”：郑开大道和四港联动大道。 “两带”：郑汴产业带和沿黄生态文化旅游产业带。 远期来看，郑汴产业带的产业集聚效应将为雁鸣湖地区带来大量的稳定的客户群。 夕阳晚照 沙鸥翔集 水榭楼台 美味大闸蟹 郑汴一体化耀眼明星—雁鸣湖 随着郑汴一体化进程加快，雁鸣湖景区已进入郑州、开封两市人民的“半小时生活圈”。 自2001年第一届雁鸣湖大闸蟹美食节始，雁鸣湖已逐步成为郑州新区和沿黄旅游产业带上冉冉升起的一颗璀璨明珠。 雁鸣湖简介 雁鸣湖生态风景区是国家2A级风景区，是郑州市文化旅游产业跨越式发展二十个重点工程项目之一。 景区位于中牟县城北部14公里处，距连霍高速公路中牟下道口3公里，距郑开大道7公里，北距黄河4公里，省道223线穿越