合肥天下城市场调研和营销策划报告策划部分(含平面)2008-113页.pptVIP

报 告 结 束 预祝项目取得成功！ 【方案企划】合肥xx房产投资咨询有限公司 合肥近几年GDP呈稳步增长态势，连续6年保持在每年两位数以上的高增长率，06年合肥市GDP高达1073.86亿元，首次突破千亿元，极大的优化了房地产投资环境。 宏观市场分析之GDP 附件指引1（市场分析） 合肥的141发展战略：“一个主城、四个组团、一滨湖新区” ，滨湖新区将会是合肥市最近几年规划建设重点区域 。 宏观市场分析之城市规划 受政策影响，合肥市房地产市场受一定影响，下半年成交相对萎缩，直到07年3月份以后，楼市逐渐回暖，房地产市场消化潜力逐渐释放。 合肥市房地产市场概述 05年以来，合肥的住宅市场供需两旺，楼市一路上扬； 06年是国家对房地产市场宏观调控最频繁的一年，国家为了稳定房地产市场，使房地产市场朝着更为健康的方向发展，国家对住宅市场进行了若干规范； 房地产市场分析之房地产市场概述 因 素 开发投资额 施工面积 新开工面积 竣工面积 销售面积 销售额 06年 280.64亿元 2487.5万㎡ 976.94万㎡ 534.54万㎡ 640.92万㎡ 200.6亿元 07年上半年合肥市住宅商品房共销售25896套；销售总面积达292.447万㎡；成交均价为3191元/㎡，比去年略有下降。目前合肥市可售项目为458个，可售面积为684.54万㎡，销售均价为3300元/㎡左右，单周交易量在15-20万㎡，房地产市场出现回暖状况，市场消化速度快。 房地产市场分析之供求状况 销售套数（套） 销售面积（㎡） 销售金额（万元） 销售均价（元/㎡） 新站区 4616 457505.3 136146.85 2975.85 蜀山区 4308 494576.31 171925.54 3476.22 经开区 3954 469384.91 116831.91 2489.04 包河区 3725 415092.23 154989.84 3733.87 庐阳区 3276 354861.84 113147.28 3188.49 政务区 2434 309247.24 97902.84 3165.84 瑶海区 2339 264886.29 81118.32 3062.38 高新区 1244 158893.17 61181.88 3850.50 07年上半年合肥市住宅市场各区交易情况 房地产市场分析之供求状况 类 别 板块分类 价格区间 区域特点 客户特点 一级 城市核心板块 5000左右 传统的商贸中心；土地资源供应有限 市区的私营业老板及机关；企事 业单位的中高级人士；资本雄厚 二级 区域核心板块一环 边 4000-5000 区域商业中心；离市区较近；生活、交通便利 私企业主、区域的中高级管理人 员和政府机关人员，就近原则 三级 区域副中心板块 3800 左右 商业、居住氛围一般；区域位置相对较偏 区域原居民、周边生意人 四级 经开区；瑶海区、新站区二环附近板块 3400左右 城市发展的新兴区域；偏离市区，城乡结合部；区域认知度不高 工薪阶层及周边居民；收入水平 低，被迫接受 各板块特性 房地产市场分析之房地产市场整体特征 市政规划建设进一步推动楼市的发展 滨湖新区的规划建设； 06年合肥市轰轰烈烈的大拆违行动得到了彻底的落实； 06、07年道路建设异常突出，美菱大道、宿松路扩建、金寨路高架桥的规划建设使困惑合肥多年的南北交通瓶颈彻底被打破； 房地产市场分析之房地产市场整体特征 小高层、高层物业已占据合肥市住宅市场主导 由于城市的快速发展，可用于房地产开发的土地逐渐稀缺；二环以内不允许规划多层，所以小高层、高层物业已成为合肥市住宅市场主导物业。 房地产市场分析之房地产市场整体特征 差异化产品深受消费者偏爱 在住宅市场产品同质化显现严重的形势下，如何才能提升项目的竞争优势成为人们考虑的重点： ◆ 打价格战— 开发商不愿看到的局面 ◆ 大做广告，营销推广— 只要经济实力强，敢投入每个开发 商都可以做到，但投入不一定等于回报 ◆ 加强产品自身建设— 注重产品内在 实践证明，走差异化将会是房地产发展的一种必然趋势，关注市场、准确定位、注重产品自身打造、寻求产品差异化——是房地产经营成功之道； 房地产市场分析之房地产市场整体特征 ⊙ 最近几年城南将会是房地产开发建设重点发展区域； ⊙ 随着住宅项目数量的不断增加，住宅市场竞争将愈加激烈—“竞争的焦点将锁定在产品自身”； ⊙ 07年上半年合肥市住宅整体均价在3191元/㎡，预计07年下半年将会有一定涨幅； ⊙ 住宅产