世联合肥和昌都汇华府2012年营销策略报告.pptVIP

* 营销策略 全国现象 推广策略 推广策略要点： 推广渠道与目标客户来源相结合 高调亮相，强势铺开 线上展示，线下轰炸 节点密集投放，避免细水长流 渠道要有效，起势要高调，执行要牢靠 推广渠道：在北一环设置外展场，放大本项目地段优势，锁定区域目标客户 * 北一环 北二环 蒙城路 项目位置 庐阳区 瑶海区 新天地购物广场 恒盛皇家花园成交客户中35%居住庐阳区； 恒盛成交客户中25%通过外展场获知项目； 外展场的客户来源对本项目异常重要，可以设置两个外展场，以玻璃房形式搭盖 营销策略 全国现象 推广策略 拦截 市区外溢客户 大润发购物广场 新天地购物广场作为大超市带动的商业综合体，位于北一环与蒙城路交叉口，平时人车流量较大 大润发超市位于四里河路与清溪路交叉口，至项目地块有较强的通达性 这两个大型商业广场均为北城客户进城聚集地 * 蒙城路咽喉要道封锁：在蒙城路和北二环，蒙城路和北一环交口位置，四里河路和北二环及三孝口商圈附近设立户外牌，封锁从老城区及庐阳区的外溢客户； 阜阳路咽喉要道封锁：在阜阳路和临泉路交口位置及附近设立户外牌，封锁庐阳区的外溢客户。 蒙城路与北二环交口位置及附近 阜阳路与临泉路交口位置及附近 北二环与四里河路交口位置及附近 北一环和蒙城路交口位置及附近 营销策略 全国现象 推广策略 三孝口商圈 推广渠道：在蒙城路、北一环、北二环的咽喉要道设立户外牌，封锁截流老城区、庐阳区的外溢客户 封杀进城客户 与外溢客户 * 营销策略 全国现象 推广策略 推广渠道：项目周边蒙城北路人流量很小，建议在附近商业圈设立道旗，道旗当作户外用 项目周边道旗封锁：在项目附近的蒙城路以及阜阳路段设立道旗，封锁拦截进城客户，并做交通指引 华孚城隍庙道旗封锁：在蒙城路和北二环交口位置附近，华孚城隍庙商圈设立道旗，封锁从老城区及庐阳区的外溢客户； 三孝口商圈道旗封锁：在三孝口商圈设立道旗，封锁从老城区及庐阳区的外溢客户； 拦截地缘性客户 与外溢客户 * 营销策略 全国现象 推广策略 区域封锁：外展场+户外大牌+道旗+路口桁架+联动户外+公交广告； 路口桁架：蒙城路+魏武路，蒙城路+金梅路，蒙城路+涡阳路，蒙城路+临泉路，蒙城路+濉溪路，蒙城路+沿河东路，蒙城路+寿春路，阜阳路+涡阳路，阜阳路+临泉路，阜阳路+濉溪路…… 推广渠道：配合节点，在主要路口设置桁架，主要路段发布联动户外，对进城客户及市区客户进行封锁 区域封锁 推广渠道：5路公交是市区开往本项目的唯一公交，建议对公交车体进行包装，并更改站名 公交车体进行外部包装，内部张贴项目广告画面 停靠本项目站点更改为“都汇华郡”站 在目标客户集中出行的公交站台投放广告 其他进出北城的公交线路也可以进行包装，做广告投放。目的是迅速形成市场影响，让区域客户获悉项目信息 * 营销策略 全国现象 推广策略 拦截进城客户 与地缘性客户 恒大城的展示风格为简约欧式风格，给客户以豪华、大气、奢侈的感觉。中心人工湖水系景观、大气的入口大门，样板房的设计永远是恒大展示的必备项目。各种展示都以提升客户心理预期为目的。 展示攻略：大气、震撼的展示拔高客户的心理预期，加上低价入市的手段足以形成超高性价比的楼盘形象 恒大城 成功要素： 高品质展示奠定高端形象，拔高心理预期 高调立势，迅速传播，海量蓄客 提供市场快速去化产品(优质刚需产品) 低于预期价格，体现超高性价比 小结：淡市如何突围 * 基本面分析 本体分析 市场研判 客户分析 目标下的问题 营销策略分解 展示策略 推广策略 活动策略 品质提升策略 推售策略 报告思路 一期营销定位 形象定位 客户定位 属性定位 案例借鉴 * 本项目客户定位——核心客户为长丰进城客户、地缘性客户，市区外溢客户为重要客户 核心客户 重要客户 偶得客户 长丰进城客户：主要是长丰县城一些个体工商户，关注价格以及配套等配套 地缘性客户：主要为庐阳工业园内的上班族，购买能力不强，关注价格以及交通配套。 老城区外溢客户：被动外溢且有品质需求者，愿意为优质产品支付一定溢价。 本地或外地投资客：看好项目价值，以资产处置或长期增值为目的的投资需求。 客户分析 全国现象 项目客户定位 * 随区域价格的提升 和居住价值的引导 客户层级：有一定经济实力的进城客户 置业特征：基于公摊、安全性等考虑对高层抗性较大，核心关注产品的高附加值和赠送面积，以及周边的配套（教育配套）；总价承受在对应的产品为80—90平以内的两房三房，甚至总价限制下更小的产品。 客户层级：经济实力较低的进城客户 置业特征：将更加被加压到外围区域，或某些低价型战略的项目； 单纯的需求低价置业 承受力下寻求性价比和更小面积段 随着城市化进城的加快和北城新区房地产市场的进一步发展，长丰县客户的进城成本势必增加，购买力限制